Abfallgebühren – müssen Vermieter für ihre Mieter zahlen?

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In diesem Ratgeber:

• Ausstehende Abfallgebühren – der Hintergrund des Urteils
• Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Freiburg
• Müllentsorgung im Mietrecht – das sind die Rechte und Pflichten
• Sperrmüll – hier gelten Sonderregelungen
• Mülllagerung – an diesen Stellen ist sie erlaubt
• Müll der Nachbarn im Hausflur – das sollten Sie wissen

Die Frage, ob Vermieter für die Abfallgebühren ihrer Mieter haften müssen, beschäftigt immer wieder Gerichte und Immobilienbesitzer. Ein aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 11.07.2024 (Az.: 4 K 1957/23) bringt nun mehr Klarheit in diese Thematik. In diesem Beitrag beleuchten wir die Hintergründe des Urteils, die Entscheidung des Gerichts und die Auswirkungen für Vermieter und Mieter. Darüber hinaus befassen wir uns mit vielen weiteren Fragen der Müllentsorgung und -lagerung.

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Ausstehende Abfallgebühren – der Hintergrund des Urteils

Im vorliegenden Fall stritten ein Vermieter und die Stadt Freiburg um die Festsetzung von Abfallgebühren. Der Vermieter war Eigentümer einer Dachgeschosswohnung, die er vermietet hatte. Die Stadt hatte zunächst die Abfallgebühren für das Jahr 2018 direkt beim Mieter eingefordert. Nachdem dieser nicht zahlte, wandte sich die Stadt im Jahr 2022 an den Vermieter und forderte von ihm die ausstehenden Gebühren. Der Vermieter wehrte sich dagegen mit der Begründung, die Stadt habe nicht ausreichend versucht, die Gebühren beim Mieter einzutreiben, und könne ihn daher nicht nachträglich zur Kasse bitten.

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Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Freiburg

Das Verwaltungsgericht Freiburg wies die Klage des Vermieters ab und bestätigte die Rechtmäßigkeit der Gebührenforderung der Stadt (Urteil vom 11.07.2024 – Az.: 4 K 1957/23). Dabei stellte das Gericht folgende wesentliche Punkte fest:

1. Gesamtschuldnerische Haftung: Die städtische Abfallwirtschaftssatzung sieht vor, dass mehrere Personen als Gesamtschuldner für die Abfallgebühren haften – darunter sowohl der Mieter als Nutzer der Wohnung als auch der Vermieter als Eigentümer. Die Stadt ist nicht verpflichtet, Vollstreckungsmaßnahmen gegen den vorrangig heranzuziehenden Schuldner (hier den Mieter) zu ergreifen, bevor sie sich an den Vermieter wendet.

2. Weites Ermessen der Behörde: Die Stadt hat ein weites Ermessen bei der Auswahl des Schuldners. Sie muss nicht zwangsläufig alle rechtlichen Schritte gegen den Mieter ausschöpfen, bevor sie den Vermieter in Anspruch nimmt. Vorangehende Zahlungsaufforderungen und Mahnungen an den Mieter seien ausreichend.

3. Kein Ermessensfehler: Die Heranziehung des Vermieters war nicht ermessensfehlerhaft oder unbillig. Der Vermieter hätte selbst die Möglichkeit gehabt, die Gebühren zu begleichen und diese über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurückzufordern.

4. Auskunftsanspruch des Vermieters: Vermieter haben einen Anspruch darauf, von der Stadt Auskunft über bestehende Abfallgebühren zu erhalten. So können sie frühzeitig reagieren und mögliche Ausfälle vermeiden.

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Müllentsorgung im Mietrecht – das sind die Rechte und Pflichten

Für Mieter ist es durchaus von Vorteil, wenn sie nicht direkt von Vollstreckungsmaßnahmen der Entsorgungsunternehmen betroffen sind. Doch wie sieht es allgemein mit den Rechten und Pflichten beim Thema Müllentsorgung aus?

Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses ist verpflichtet, genügend Müllbehälter bereitzustellen, um die Entsorgung zu ermöglichen. Diese Regelung basiert unter anderem auf einem Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg, das am 5. November 2002 unter dem Aktenzeichen 9 U 81/02 gefällt wurde. Normalerweise wird die Abholung des Mülls von einem Entsorgungsunternehmen übernommen, das im Auftrag der kommunalen Behörden arbeitet und den Abfall zur städtischen Deponie bringt. Mieter müssen den Müll entsprechend den gesetzlichen Vorschriften trennen.

Wird der Vermieter mit Gebühren für die Müllentsorgung belastet, darf er sie als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Allerdings muss er die Kosten für die Anschaffung der Müllbehälter selbst tragen.

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Sperrmüll – hier gelten Sonderregelungen

Die Verantwortung des Vermieters für die Abfuhr und Lagerung von Sperrmüll hängt von der jeweiligen Situation ab und wird regional unterschiedlich gehandhabt. Oftmals wird der Sperrmüll nicht regelmäßig abgeholt, und Mieter müssen die Abholung eigenständig bei der Kommune beantragen. In vielen Orten ist zumindest die erste Abholung des Jahres kostenlos; weitere müssen vom antragstellenden Mieter bezahlt werden.

Die Kosten für die Sperrmüllentsorgung sind aufgrund dieser unterschiedlichen Gegebenheiten nicht nach § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlegbar und fallen somit normalerweise nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten. Dennoch können Vermieter großer Immobilien regelmäßige Sperrmüllabfuhren initiieren. Wenn ein Bedarf ermittelt wird, kann der Vermieter einen festgelegten Platz für die Lagerung von Sperrmüll bereitstellen und regelmäßige Abholungen organisieren. Diese regelmäßig entstehenden Kosten können dann am Ende der Abrechnungsperiode über die Nebenkosten abgerechnet werden.

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Mülllagerung – an diesen Stellen ist sie erlaubt

Mülltonnen sind außerhalb der Wohnungen an dafür vorgesehenen Plätzen zu lagern, wie ein Urteil des Amtsgerichts Brühl vom 4. April 1997 (Az.: 23 C 193/96) festlegt. Sie dürfen nicht innerhalb der Mietwohnungen aufbewahrt werden.

Laut einem Urteil des Landgerichts Osnabrück (Az.: 11 S 402/96) muss der Vermieter die Tonnen so positionieren, dass alle Bewohner ihre Fenster öffnen und die Räume ausreichend lüften können, ohne Geruchsbelästigungen zu erleiden. Ein Mieter im Erdgeschoss muss es nicht hinnehmen, dass Mülltonnen direkt vor seinem Fenster platziert werden, selbst wenn die übrigen Hausbewohner dem Abstellplatz zugestimmt haben.

Außerdem ist sicherzustellen, dass Mülltonnen weder Flucht- noch Rettungswege blockieren. Notausgänge müssen immer zugänglich sein und die Zufahrten für die Feuerwehr dürfen zu keiner Zeit durch abgestellte Mülltonnen versperrt werden.

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Müll der Nachbarn im Hausflur – das sollten Sie wissen

Das Lagern von Müll im Treppenhaus ist nicht nur ein optisches, sondern oft auch ein geruchsintensives Problem. Doch was können Mieter tun, die sich durch den Müll der Nachbarn im Hausflur gestört fühlen? Zunächst sollte ein Gespräch mit den Verursachern geführt werden. Ist dies nicht möglich oder zeigt sich der Nachbar uneinsichtig, bleibt der Gang zum Vermieter. In solchen Situationen ist es von Vorteil, ein „Mülltagebuch“ vorzuzeigen, in dem Dauer und Häufigkeit dokumentiert sind.

Vermieter können gegen Mieter, die ihren Abfall im Treppenhaus abstellen, mit einer Abmahnung vorgehen. Sollte der Nachbar auch nach einer Abmahnung den Müll weiterhin im Hausflur lagern, kann ihm sogar eine gerichtliche Ordnungsstrafe drohen, wie ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: 3 Wx 88/96) zeigt.

Fühlen sich Mieter durch dauerhaft im Treppenhaus abgestellten Müll belästigt, kann dies ein berechtigter Grund für eine Mietminderung sein. Dies betrifft nicht nur herkömmliche Müllsäcke, sondern auch Bauschutt, der im Treppenhaus abgestellt wird. Um rechtssicher vorzugehen, sollte man sich vorher rechtlich beraten lassen. Eine unberechtigte oder zu hohe Mietminderung kann negative Folgen für das eigene Mietverhältnis haben.

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