Tod des Mitmieters – das sollten Sie wissen

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In diesem Ratgeber:

• Mehrere Mieter im Mietvertrag – das sind die Grundsätze
• Rechtsnachfolge nach dem Tod – das regelt das Mietrecht
• Das Sonderkündigungsrecht von Mitmietern
• Ablehnungsrecht von eintrittsberechtigten Personen – eine besondere Regelung
• Die Rechtsstellung von Erben – das Wichtigste zusammengefasst

Es ist üblich, dass Ehepaare oder unverheiratete Partner gemeinsam einen Mietvertrag unterzeichnen. Auch kommt es oft vor, dass sich mehrere Personen zu einer Wohngemeinschaft zusammenschließen und gemeinsam im Mietvertrag als Mieter aufgeführt werden. Sollte einer der Mitmieter versterben, stehen die Hinterbliebenen nicht nur vor der emotionalen Herausforderung der Trauer, sondern müssen sich auch mit rechtlichen Fragen auseinandersetzen: Wird das Mietverhältnis durch den Tod eines Mieters automatisch beendet? Was passiert, wenn die Wohnung nicht mehr allein gehalten werden kann und man den Wunsch hat, schnellstmöglich aus dem Mietvertrag auszusteigen?

In diesem Ratgeber gehen wir auf die wichtigsten Fragen und Aspekte ein, die mit dem Tod eines Mitmieters einhergehen.

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Mehrere Mieter im Mietvertrag – das sind die Grundsätze

Unterzeichnen mehrere Personen den Mietvertrag, werden sie nach § 421 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gemeinsam als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis verantwortlich. Dies umfasst unter anderem die Zahlung der Miete und der Betriebskosten. Für Ehepaare besteht eine Ausnahme: Unterschreibt nur ein Partner, während der andere nur namentlich erwähnt wird, werden trotzdem beide als gleichberechtigte Vertragspartner behandelt und haften gemeinsam für die Mietkosten.

Entscheidungen wie die Kündigung des Mietverhältnisses müssen von allen im Mietvertrag genannten Hauptmietern gemeinsam getroffen werden. Das bedeutet, dass eine Kündigung von allen unterzeichnet werden muss, um wirksam zu sein. Einzelne Mieter können den Mietvertrag nicht eigenständig kündigen.

Mitbewohner, die nicht im Mietvertrag aufgeführt sind, sind von den Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag nicht unmittelbar betroffen.

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Rechtsnachfolge nach dem Tod – das regelt das Mietrecht

Das Gesetz regelt, dass nach dem Tod eines Mieters das Mietverhältnis immer mit mindestens einer Person fortbesteht. Die Paragraphen 563, 563a und 564 BGB legen fest, wer nach dem verstorbenen Mieter in das Mietverhältnis eintritt und in welcher Reihenfolge dies geschieht. Mitmieter und Familienangehörige müssen dadurch nicht die Wohnung verlassen.

Wenn der Verstorbene einer von mehreren Mitmietern war, wird das Mietverhältnis automatisch mit den übrigen Mitmietern fortgeführt, ohne dass Familien- oder andere Haushaltsangehörige oder Erben berücksichtigt werden. Erst wenn keine Mitmieter vorhanden sind, die das Mietverhältnis fortsetzen könnten, wird geprüft, ob und welche Familien- oder Haushaltsangehörigen in das Mietverhältnis eintreten können.

§ 563 BGB legt dabei präzise fest, welche Personen nach dem Tod eines Mieters in das Mietverhältnis eintreten können. Dabei gibt es eine klare Rangordnung: Bestimmte Personen haben das Vorrecht, in das Mietverhältnis einzutreten. Sollten diese Personen nicht vorhanden sein, kommen erst dann jene in Betracht, die keinen Vorrang haben. Ein wesentliches Kriterium ist, dass die in Frage kommende Person zum Zeitpunkt des Todes des Mieters mit diesem in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt gelebt haben muss. Das uneingeschränkte Erstrecht, in den Mietvertrag einzutreten, besitzt der Ehegatte oder Lebenspartner des Verstorbenen.

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Das Sonderkündigungsrecht von Mitmietern

Einem überlebenden Mitmieter steht ein Sonderkündigungsrecht nach § 563a Abs. 2 BGB zu. Das Recht kann ausgeübt werden, wenn dem Hinterbliebenen die Fortsetzung des Mietvertrages aus persönlichen oder sachlichen Gründen nicht zugemutet werden kann. Dies kann insbesondere bei unzumutbaren finanziellen oder psychischen Belastungen durch den Tod des Mitmieters der Fall sein.

Die Kündigung muss ausdrücklich durch eine Kündigungserklärung nach § 542 BGB erklärt werden. Dabei müssen dem Vermieter die Kündigungsgründe nicht dargelegt werden. Bei mehreren Mitmietern ist das Kündigungsrecht gemeinschaftlich auszuüben.

Achtung: Das Sonderkündigungsrecht von Mitmietern darf nicht mit dem Ablehnungsrecht von eintrittsberechtigten Personen nach § 563 BGB gleichgesetzt werden. Hierzu in dem nachfolgenden Absatz weitere Informationen.

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Ablehnungsrecht von eintrittsberechtigten Personen – eine besondere Regelung

Wie bereits erwähnt, definiert § 563 BGB die Rangfolge, die zur Anwendung kommt, wenn kein weiterer Mieter im Mietvertrag verzeichnet ist. Neben Ehegatten, Lebenspartnern und Kindern des verstorbenen Mieters gehören auch andere Familienangehörige zu dem privilegierten Personenkreis. Zumindest dann, wenn sie mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt führten. Auch andere Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, werden von § 563 BGB bedacht.

Möchten diese eintrittsberechtigten Personen aus dem Mietvertrag, kommt eine Ablehnungserklärung in Betracht. Diese ist in § 563 Abs. 3 BGB normiert. Die Ablehnungserklärung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die an den Vermieter zu richten ist. Da sie keine Kündigung darstellt, kann sie auch mündlich erfolgen. Um Missverständnisse zu vermeiden, ist es jedoch ratsam, eine schriftliche Erklärung abzugeben. In dieser sollte klar festgehalten werden, dass man vom Eintrittsrecht keinen Gebrauch machen möchte.

Das primäre Ablehnungsrecht steht zunächst dem Ehegatten oder Lebenspartner zu. Diese müssen ihr Recht innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters ausüben. Ein Ablehnungsrecht steht auch den anderen eintrittsberechtigten Personen zu. Hier beginnt die Monatsfrist nach herrschender Meinung, sobald sowohl vom Tod des Mieters als auch von der Ablehnung des vorrangig Eintrittsberechtigten Kenntnis erlangt wurde.

Sind mehrere Familienangehörige eintrittsberechtigt, so kann jeder von ihnen unabhängig von den anderen Familienangehörigen eine eigene Ablehnungserklärung abgeben.

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Die Rechtsstellung von Erben – das Wichtigste zusammengefasst

Wohnte der Mieter alleine oder haben Ehepartner und/oder andere Familienangehörige den Nichteintritt erklärt, so geht das Mietverhältnis gemäß §§ 1922 und 1967 BGB auf die Erben über. Diese Erben haben grundsätzlich das Recht, die Wohnung zu beziehen. Wenn die Erben des Mieters ihre Erbanteile an einen Dritten übertragen, tritt dieser in das bestehende Mietverhältnis ein.

Es ist wichtig zu beachten, dass Erben nicht in das Mietverhältnis eintreten können, wenn Eheleute, Familienangehörige oder Lebenspartner des Verstorbenen, die mit ihm einen gemeinsamen Haushalt führten, bereits Mieter sind. Dies regelt § 563 a Absatz 1 BGB. Zum Beispiel kann die außerhalb lebende Tochter und Alleinerbin des Verstorbenen das Mietverhältnis nicht gegen den Willen des überlebenden Lebensgefährten fortsetzen.

In all diesen Fällen ist es nicht notwendig, einen neuen, oft ungünstigeren Mietvertrag abzuschließen. Der bestehende Mietvertrag bleibt vollständig gültig.

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