Energiekrise: Folgt auf Mietrückstand Kündigung?

Von Eszter Rohacsek

In diesem Ratgeber finden Sie:

• Kündigung wegen Mietrückstand
• Als Mieter trotz Kündigung nicht ausziehen
• Wenn der Vermieter die Räumungsklage erhebt

Sich als Mieterin oder Mieter vor einer fristlosen Kündigung zu fürchten, ist berechtigt, wenn man die im Mietvertrag festgesetzten Regelungen dauerhaft nicht einhält. Gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt hat man das Gefühl, im Mietverhältnis nichts falsch machen zu dürfen. Eine aus Wut abgeschickte, beleidigende E-Mail an die Hausverwaltung oder die Nichteinhaltung der Hausordnung, und die fristlose Kündigung landet am nächsten Tag im Briefkasten – so stellt man es sich zumindest vor.

Die Angst vor einer fristlosen Kündigung ist meistens aber unberechtigt, denn es gibt nur sehr wenige Fälle, in denen Vermieter tatsächlich dazu berechtigt sind, den Mietvertrag mit der Mieterin oder dem Mieter kurzfristig aufzuheben. Nur bei schwersten Vertragsverletzungen ist eine fristlose Kündigung zulässig. Dies passiert nur, wenn ein Mietvertragspartei den Mietvertrag in dem Maße verletzt, dass es unzumutbar wäre, eine ordentliche Kündigungsfrist abzuwarten. Wann der Vermieter und wann der Mieter fristlos kündigen darf, haben wir Ihnen bereits hier zusammengefasst.

Ein Grund, der den Vermieter zweifellos berechtigt, der Mieterin oder dem Mieter fristlos zu kündigen, ist ein Mietrückstand. Unter welchen Voraussetzungen eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen erfolgen kann und was auf Sie nach dem Erhalt einer fristlosen Kündigung wartet, lesen Sie in diesem Artikel. Wenn Sie als Mieterin oder Mieter eine Räumungsklage erhalten haben, finden Sie hier die nötigsten Informationen dazu.

Kündigung wegen Mietrückstand

In der Regel erfolgt erst eine Abmahnung

In der Regel muss der außerordentlichen Kündigung mindestens eine Abmahnung vorausgehen. Bei hohen Mietschulden kann der Vermieter jedoch fristlos kündigen, ohne vorherige Abmahnung.Die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen muss zeitnah zum Auftreten beziehungsweise zur Entdeckung der Mietschuld ausgesprochen werden. Die fristlose Kündigung muss wie oben erwähnt immer schriftlich erfolgen, eigenhändig unterzeichnet werden und der Mietrückstand als Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden. Ohne diese Kriterien kann die Kündigung sogar ungültig sein. Das kann Ihnen am sichersten nach Prüfung der Kündigung ein Anwalt bestätigen.

Was darf der Vermieter trotz Mietrückstand nicht:

Es gibt genaue Fristen für Vermieter, um die Mietschulden hoffentlich einzutreiben, und er muss die zuständigen Behörden innerhalb von 6 Monaten über den Schuldenfall informieren.Häufige rechtswidrige Handlungen von Vermietern sind in solchen Fällen beispielsweise, die Mieterin oder den Mieter nur mündlich über die Nichteinhaltung der Zahlung der Monatsmiete zu benachrichtigen, das Schloss der Haustür ohne Gerichtsverfahren auszutauschen oder den Mieter zu bedrohen.

Als Mieter trotz Kündigung nicht ausziehen

Als Mieter trotz Kündigung nicht ausziehen

Ist die Kündigung gültig und berechtigt, müssen Sie als Mieterin oder Mieter leider annehmen, ausziehen zu müssen. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie bereits eine Frist bekommen, zur Regel das Ende des Monats, bis Sie aus der Wohnung ausziehen müssen.

Wenn der Mieter oder die Mieterin nach dem Ablauf der festgelegten Mietzeit nicht auszieht, d.h. den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit. In diesem Fall spricht man von der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss der Fortsetzung des Mietverhältnisses innerhalb von 2 Wochen widersprechen. Dazu im nächsten Paragraph mehr.

Wenn Mieter trotz der berechtigten fristlosen Kündigung nicht ausziehen wollen, und das Problem nicht außergerichtlich privat gelöst werden kann, hat der Vermieter Recht, bei dem zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einzureichen. Da es für beide Seiten ein langer und finanziell belastender Prozess ist, versuchen die meisten Vermieter, das kostenintensive Gerichtsverfahren in Form einer Räumungsklage zu ersparen.

Möglichkeiten des Vermieters statt Räumungsklage

Wenn der Mieter nach der Kündigungsfrist in der Wohnung bleibt, kann der Vermieter, bevor er auf Räumung klagt, der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache widersprechen, sonst verlängert sich das Mietverhältnis wie oben erwähnt auf unbestimmte Zeit. Für die Äußerung des Widerspruchs hat der Vermieter nach § 545 S. 2 Nr. 2 BGB eine 2-Wochen-Frist, nachdem er erfährt, dass der Mieter die Wohnung nicht verlassen hat.

Wenn der Mieter oder die Mieterin auf den Widerspruch der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nicht reagiert, hat der Vermieter vor der Räumungsklage immer noch die Möglichkeit der außergerichtlichen Streitbegleitung anzubieten. Bei fristlosen Kündigungen wegen Mietrückstände kommt es oft vor, dass Mieter nicht ausziehen wollen, weil sie simpel nicht ausziehen können: ein Umzug ist mit hohen Kosten verbunden, die ein verschuldeter Mieter von schwer bis zu unmöglich tragen kann. Der Vermieter kann in dem Fall die Wohnung am einfachsten “leeren”, wenn er sich zum Beispiel an den Umzugskosten beteiligt. Andere Möglichkeiten wären, der Mieterin oder dem Mieter eine andere Wohnung anzubieten oder freiwillig eine Räumungsfrist zu gewähren, oder ihm bei der Suche nach einer Wohnung helfen. Diese oder andere ähnliche, auch auf das Mietverhältnis spezifische, individuelle Vereinbarungen, die ein Gerichtsverfahren vermeiden, sollten schriftlich festgehalten werden. 

Wenn der Vermieter die Räumungsklage erhebt

Wenn der Vermieter die Räumungsklage erhebt

Wenn der Vermieter und Mieter keine gemeinsame Lösung finden, bleibt es in den meisten Fällen bei der Räumungsklage. Im Fall von Mietrückständen kann der Vermieter die Räumungsklage direkt mit der fristlosen Kündigung einreichen. Tut er diese aber nacheinander, separat, gewinnen Sie als Mieterin oder Mieter etwas mehr Zeit.

Die Räumungsklage ist vom Vermieter beim zuständigen Amtsgericht des Wohnbezirks der Wohnung einzureichen. Bei Gewerbemietobjekten, deren Mieter mit mehr als 5000 Euro verschuldet sind, ist die Räumungsklage vor dem Landgericht zu stellen. Die Räumungsklage wird nur dann eröffnet, wenn der Vermieter einen Zuschuss auf Gerichtskosten von einigen hundert Euro im Voraus zahlt. Die genaue Summe wird vom Gericht bestimmt und richtet sich nach der Höhe des Streitwertes.

Räumungsklage erhalten – Muss ich sofort raus?

Nachdem der Vermieter die Behörden informiert hat, dass sein Mieter oder seine Mieterin sich im Zahlungsverzug befindet, weil er oder sie die Monatsmiete regelmäßig nicht gezahlt hat, muss er vor der eigentlichen Räumungsklage das Urteil des Gerichts abwarten.

Die Räumung der Mietwohnung wegen verspäteter Mietzahlungen ist ein langwieriger Prozess und kann mehr als ein Jahr dauern. Das wollen meistens auch Vermieter nicht, und wählen eine von den oben genannten Alternativen, um ihr Geld von der Mieterin oder dem Mieter einzuholen.
Keine Panik: Auch, wenn man also einen Zahlungsrückstand hat und der Vermieter einen Prozess startet, hat man genügend Zeit, die Schulden zu begleichen, bevor man sich auch noch tatsächlich ausziehen und sich bei der Umzugsfirma verschulden muss.

Das Gesetz schützt Mieterinnen und Mieter in Schwierigkeiten und lässt Sie nicht von einem Tag auf den anderen auf der Straße landen. Aber wenn eine Räumungsklage kommt, ist es empfehlenswert, einen Anwalt an der Seite zu haben, um Ihre Rechte als Mieterin oder Mieter optimal schützen zu können.

Räumungsklage nach Erhalt als Mieter abwenden

Wenn es hart auf hart kommt und die Räumungsklage eröffnet wird, werden Mieter darüber schriftlich informiert. Die Klage zur Räumung wird in Briefform zugestellt. Direkt nach dem Erhalt hat man als Mieterin oder Mieter eine allerletzte Möglichkeit zu versuchen, die Räumungsklage abzuwenden. Leistet man nach der Räumungsklage die ausstehenden Mietzahlungen, wird die Klage sofort unwirksam. Dafür hat man nach der Zustellung zwei Monate Zeit. Es ist empfehlenswert, die Zahlung schnellstmöglich zu betätigen und sofort dem Vermieter, eventuell der Hausverwaltung, und auch dem Gericht einen Zahlungsbeleg zuzusenden. Wer also eine wirksame Räumungsklage unwirksam machen möchte, sollte seine Schulden umgehend begleichen, bevor sich die Kosten vermehren. 

Räumungsklage unabwendbar – Was nun?

Können Mieter die Mietrückstände auch nach der fristlosen Kündigung und nach Erhalt der Räumungsklage innerhalb von zwei Monaten nicht begleichen, fängt der Gerichtsprozess an.

Verhandlung vor dem Gericht, Vollstreckung und Zwangsräumung

Dauer
Nachdem der Prozess der Räumungsklage gestartet wurde, ist es bei jedem Verfahren unterschiedlich lang, bis es zur Zwangsräumung kommt. Wenn das Gericht äußerst schnell arbeitet und kein Rechtsstreit entsteht, kann es auch nur 3 Monate dauern, bis der Vermieter die Erlaubnis bekommt, die Räumungsvollstreckung durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.
Beantragt der angeklagte Mieter nach Erhalt der Klage eine Räumungsfrist, kann es sogar 5-6 Monate extra Zeit für den Mieter bedeuten, bis er ausziehen muss.
Ist der Mieter sozial benachteiligt, kann sich das Verfahren basierend auf den Umständen in die Länge ziehen. Ist der Mieter oder die Mieterin zum Beispiel gesundheitlich beeinträchtigt, muss ein Gutachten eingeholt werden. In dem Fall kann es bis zu 2 Jahre dauern, bis das Urteil erlassen wird. Noch länger dauert es, wenn die Mieterin oder Mieter sozial mehrfach benachteiligt ist. 

Kosten

Wie hoch die Kosten der Räumungsklage sind, hängt vom Einzelfall ab. Die Anwaltskosten, Gerichtskosten und der Streitwert addieren sich. Nach § 41 Abs.2 S.1 GKG ergibt sich der Streitwert einer Räumungsklage aus dem Mietzins von einem Jahr auf der Basis der Nettokaltmiete. In Zahlen ausgedrückt heißt es: Wenn Sie als Mieterin oder Mieter Mietrückstände aus einem Mietverhältnis gesammelt haben, dessen monatliche Kaltmiete 600 Euro beträgt, liegt der Streitwert des Gerichtsverfahrens über 7000 Euro. Sollten noch 3 Monatskaltmieten als Mietrückstand dazu kommen, sind es bereits über 9000 €. Je höher der Mietrückstand ist, desto teurer das Gerichtsverfahren, was sowohl für Vermieter als auch Mieter hohe Kosten bedeutet. Zieht sich der Gerichtsprozess in die Länge von beispielsweise 2 Jahren, können die Mietrückstände zusammen mit den Gerichtskosten auf die 14.000 € kommen.

Vermieter müssen beachten: je höher der Streitwert, desto höher der Gerichtskostenzuschuss. Dazu kommt noch die ausgefallene Monatsmiete, die der Mieter in dieser Zeit höchstwahrscheinlich unfähig ist zu leisten. Der Vermieter zahlt zunächst die Gerichts- und Räumungskosten, die er nur dann wieder bekommt, wenn er gewinnt. Wenn der Mieter nicht zahlen kann, trägt der Vermieter das Risiko, nicht auf die Kosten zu kommen.  Für Vermieter lohnt sich nur dann eine Räumungsklage, wenn er starke Beweise für die Vertragsverletzung des Mieters hat oder ein berechtigtes Eigeninteresse besteht. Als Mieter sollten Sie nur dann auf eine Räumungsklage eingehen, wenn Sie einen klaren Härtefallgrund oder Widerspruchsgrund haben. 

Folgen einer Räumungsklage
Kann man als Mieter keinen Widerspruch einlegen, und das Urteil ist vollstreckbar, muss man mit einer Zwangsräumung und Zahlungsforderungen für die entstandenen Kosten rechnen. Der Vermieter und der Anwalt des Vermieters halten Mieter auf dem Laufenden und benachrichtigen sie zu den neuesten Fristen und Kosten, die zu tragen sind. Hier besteht noch die Möglichkeit, beim Gericht Vollstreckungsschutz zu beantragen. Spätestens an diesem Punkt sollten Sie als betroffene Mieterin oder als betroffener Mieter einen Anwalt an Ihrer Seite haben. Ob der Schutz bewilligt wird, ist vom Einzelfall abhängig und liegt an den genannten Härtegründen des Mieters.  Der Mieter oder die Mieterin hat 14 Werktage vor dem eigentlichen Räumungstermin den Antrag beim zuständigen Amtsgericht zu stellen. 

Frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen

MieterEngel Partneranwalt und Fachanwalt Gabriel Fischer bestätigt auch: Nebenkosten gehören zu den meist bestrittenen Themen zwischen Vermietern und Mieterinnen, Mietern. Ein frühzeitiges Gespräch mit dem Vermieter bei Zahlungsunfähigkeit oder bei Entdeckung von Fehlern ist äußerst empfohlen, um im Falle von nötigen Korrekturen und Streitgründen schnellstmöglich handeln zu können.

Nebenkostenabrechnung vom Profi prüfen

Welche Fristen Mieter kennen müssen, um die jährliche Nachzahlung zu betätigen, haben wir Ihnen bereits hier beschrieben. In dieser Zeit sollte man die Rechnung auf jeden Fall von einem Profi prüfen lassen. Sind die in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Beiträge berechtigt auf Rechnung gestellt, können Sie sie aber nicht bzw. nicht sofort zahlen, sollten Sie eine Ratenzahlung vereinbaren oder die Unterstützungsangebote des Staates in Anspruch nehmen. Dabei kann Ihnen ein Mieterschutz-Club Hilfe anbieten. 

Die hier und in unseren Ratgebern aufgeführten Informationen sollen als erste Orientierung gelten. Sie sind mit großer Sorgfalt für Sie recherchiert, ersetzen jedoch keine individuelle oder verbindliche Rechtsberatung. Um auf Ihre spezifische Situation, Ihr Problem und insbesondere Ihren Mietvertrag eingehen und Sie bestmöglich beraten zu können, empfehlen wir eine Beratung mit einem unserer Partneranwältinnen oder -anwälte. Hier beraten Sie Profis mit langjähriger Erfahrung im Mietrecht zu all Ihren Problemen. Und das für einen jährlichen Beitrag, ohne Extrakosten. Mehr Infos.