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Nach einer langwierigen Wohnungssuche ist der Abschluss des Mietvertrages für viele Mieter bloße Formsache. Zu viele Seiten, Klauseln, Kleingedrucktes, das genau gelesen werden will, wird kurzerhand unterzeichnet, damit dem Einzug ins neue Heim endlich nichts mehr im Wege steht. Die böse Überraschung kommt dann später, wenn der Mieter Kleinreparaturen plötzlich selbst bezahlen soll, die Miete sich erhöht wird oder beim Auszug renoviert werden muss. Alles Dinge, zu denen sich der Mieter mit seiner leichtfertigen Unterschrift verpflichtet hat.
Bei den meisten Vertragsabschlüssen gilt das gesetzliche Widerrufsrecht von 14 Tagen. Das Recht vom Vertrag zurückzutreten bezieht sich jedoch nicht auf den Abschluss von Mietverträgen. Mieter können es sich mit der neuen Wohnung dementsprechend nach Vertragsunterzeichnung nicht noch einmal überlegen. Der Mietvertrag wird mit der Unterschrift bindend und kann nicht vorzeitig aufgelöst werden. Ist der Vertrag einmal unterschrieben, kann er erst nach Ablauf der gesetzlichen beziehungsweise der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden. Für die ordentliche Kündigung gilt für Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Eine kürzere Frist kann im Mietvertrag vereinbart werden.
Häufig finden sich in Mietverträgen Regelungen, die unerwartete negative Folgen für Mieter nach sich ziehen können. Enthält der Mietvertrag Klauseln wie Kündigungsverzicht, Haftungsausschluss oder Mindestmietzeit, können Mieter unter Umständen nicht ausziehen, wenn sie wollen, oder müssen hohe Kosten für Schäden und Reparaturen selbst tragen. Solche bösen Überraschungen können Sie vermeiden, indem Sie Ihrem Mietvertrag selbst sorgfältig prüfen oder von einem Experten prüfen lassen, noch bevor Sie Ihre Unterschrift leisten.
Auch bei einem laufenden Mietverhältnis kann es sich für Mieter lohnen, den Mietvertrag prüfen zu lassen. Insbesondere dann, wenn der Vermieter einen sogenannten Formularmietvertrag verwendet hat, kann der Mietvertrag Klauseln enthalten, die nach aktueller Rechtsprechung ungültig sind. Mittlerweile sind vor allem viele Schönheitsreparaturklauseln vom obersten deutschen Gericht für ungültig erklärt worden. Enthält ein Mietvertrag eine ungültige Klausel, gilt stattdessen, was im Gesetz steht. So schützt der Gesetzgeber Mieter vor ungerechten und benachteiligenden Vertragsvereinbarungen. Ungültige Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Renovierung bedeuten für Mieter unter Umständen, dass sie beim Auszug nicht renovieren müssen, obwohl es in ihrem Mietvertrag steht.
Enthält ein Mietvertrag eine ungültige Klausel, gilt stattdessen, was im Gesetz steht. So schützt der Gesetzgeber Mieter vor ungerechten und benachteiligenden Vertragsvereinbarungen. Ungültige Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Renovierung bedeuten für Mieter unter Umständen, dass sie beim Auszug nicht renovieren müssen, obwohl es in ihrem Mietvertrag steht.
Warum sollen Mieter ihren Mietvertrag prüfen lassen?
Kein Widerruf möglich!
Bei Abschluss von Mietverträgen gilt kein Widerrufsrecht. Der Vertrag wird mit der Unterschrift bindend und kann er nach Ablauf der gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden.
Gefährlichen Klauseln vermeiden!
Der Vermieter kann Klauseln in den Vertrag aufnehmen, die rechtmäßig, aber nichtsdestoweniger für den Mieter teuer werden können. Häufig geht es dabei um Miete, Betriebskosten oder Reparaturen.
Ungültige Klauseln erkennen!
Enthält ein Vertrag falsche Angaben oder ungültige Klauseln, kann das bedeuten, dass der Mieter sich nicht an bestimmte Vereinbarungen des Vertrages halten muss oder, dass der Vermieter den Mietzins reduzieren muss.
Der Mietvertrag wird zu Beginn eines Mietverhältnisses zwischen den Mietparteien abgeschlossen. Er regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter: Der Vermieter willigt ein, dem Mieter die Wohnung zu überlassen und der Mieter verpflichtet sich dafür eine bestimmte Summe zu bezahlen. Ein Wohnraummietvertrag wird nicht zwangsläufig nur zwischen zwei Personen abgeschlossen. Sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite können mehrere Personen in den Vertrag aufgenommen werden. Jeder der den Vertrag unterschreibt, muss sich jedoch auch an die festgesetzten Regeln halten.
In Deutschland gibt es eine Menge Gesetze, in denen die Rechte von Mietern und Vermietern festgelegt sind. Es gibt jedoch keinen einheitlichen Einheitsmietvertrag, der für alle Mietverhältnisse in Deutschland bindend ist. 1976 wurde ein Mustermietvertrag vom Bundesjustizministerium herausgegeben, der sowohl Mietern als auch Vermietern als neutrale Orientierungshilfe dienen sollte. Spätestens seit der Reform des Mietrechts 2001, sind jedoch viele Teile des alten Mustermietvertrages ungültig geworden. Eine aktualisierte Version wurde bisher nicht veröffentlicht.
Da es sehr aufwändig ist, einen Mietvertrag von Null an aufzusetzen, nutzen viele Vermieter Formularmietverträge, die man im Internet downloaden oder im Schreibwarenhandel kaufen kann. In den Formularvertrag müssen die Vertragsdetails, wie Namen, Adresse und Wohnfläche, dann nur noch eingetragen werden und schon können die Mietparteien den Vertrag unterschreiben. Je nachdem, wer den Formularmietvertrag herausgegeben hat, sind die Klauseln im Vertrag mieter- oder vermieterfreundlich. Manche Formulare, die noch immer kursieren enthalten darüber hinaus Regelungen, die nach aktueller Rechtsprechung ungültig sind.
Ohne amtlich geltenden Einheitsmietvertrag, kann der Vermieter entscheiden, welche Regelungen er in den Mietvertrag aufnimmt und welche nicht.
Namen der Vertragsparteien
detaillierte Bezeichnung der Wohnung
Höhe der Miete
Datum des Vertragsbeginns
Unterschriften der Vertragsparteien
Bei den übrigen Vertragsdetails hat der Vermieter freie Wahl, wozu er den Mieter verpflichten will. Ein Mietvertrag kann dementsprechend nur ein paar Zeilen, oder viele Seiten lang sein. Sogar mündliche Mietverträge sind möglich. Ein schriftlicher Mietvertrag ist jedoch vor allem für Mieter sicherer und weit mehr gebräuchlich.
Die meisten Mietverträge umfassen viele Seiten und eine Menge kleingedruckter Klauseln, die dem Mieter allerhand Pflichten und Aufgaben auferlegen. An vielen Stellen können sich ungünstige oder sogar ungültige Regelungen verbergen. Ein erfahrener Mietrechtsanwalt kann die Prüfung des Mietvertrages für den Mieter übernehmen. Die wichtigsten Punkte, die der Anwalt analysiert, wenn er den Mietvertrag prüft, sind:
Der Mietvertrag muss nicht gebunden sein, bei mehreren Seiten muss sich der Zusammenhang jedoch eindeutig durch Seitenzahlen oder andere Gestaltung erkennen lassen.
Alle Personen, die als Mieter und Vermieter auftreten, müssen namentlich im Mietvertrag genannt werden. Auch minderjährige Kinder sollten in den Vertrag eingetragen werden.
Die Wohnfläche sollte möglichst genau angegeben sein. Bei einer Abweichung von mehr als 10% können Mieter vom Vermieter verlangen die Höhe der Miete herabzusetzen.
Die Beschreibung der Wohnung muss mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmen. Sind Einbauküche, Keller, Dachbodenabteil vorhanden, müssen Sie im Vertrag erwähnt sein.
Die Anzahl der Schlüssel, die zur Wohnung gehören, muss im Vertrag notiert sein. Der Vermieter darf keine Schlüssel zurückbehalten.
Ob die Höhe der Miete angemessen ist, kann mit Hilfe des Mietspiegels herausgefunden werden. Bei Neuvermietung kann der Mietzins gerade in Städten ohne Mietpreisbremse jedoch weit höher als die ortsübliche Vergleichsmiete ausfallen.
Im Mietvertrag können Pauschalmieten, Index- oder Staffelmieten vereinbart werden. Solche Vereinbarungen können Mieter einerseits vor überraschenden Mieterhöhungen schützen, andererseits können sie nicht kalkulierbare Kostenrisiken bergen.
Als Vertragsbeginn kann ein konkretes Datum oder ein Ereignis (z.B. Fertigstellung der Räume oder Wohnungsübergabe) festgesetzt werden. Vermieter können einen Haftungsausschluss vereinbaren, wenn sich der Einzugstermin verschiebt.
Der Mietvertrag kann auf unbestimmte Zeit oder über einen festgesetzten Zeitraum hinweg geschlossen werden. Bei sogenannten Zeitmietverträgen muss der Grund der Befristung angegeben werden.
Die Mietparteien können vereinbaren, dass ein oder beide Vertragspartner, für eine Maximaldauer von vier Jahren, auf eine Kündigung des Vertrages verzichten.
Der Vermieter kann beispielsweise verlangen, dass der Mieter seine Kündigung als eingeschriebenen Brief an den Vermieter schickt.
Die Höhe der Kaution darf die Summe von drei monatlichen Kaltmieten nicht übersteigen. Das gilt auch, wenn eine Barkaution in Kombination mit einer Bürgschaft vereinbart wird.
Mittels Mietvertrag kann der Vermieter Mieter verpflichten Nebenkosten zu bezahlen. Es können Pauschalzahlungen oder anteilsmäßige Vorauszahlungen vereinbart werden. Einzelne Betriebskosten können im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Der Vermieter kann dem Mieter vertraglich untersagen, Veränderungen oder Modernisierungen an der Wohnung vorzunehmen oder seinen Beruf in der Wohnung auszuüben.
Im Vertrag können unterschiedliche Vereinbarungen zur Haltung von Haustieren getroffen werden. Vermieter können die Haltung pauschal gestatten oder eine vorherige Genehmigung festlegen.
Die Vertragsparteien können mietvertraglich vereinbaren, unter welchen Umständen eine Untervermietung der Wohnung möglich sein soll.
Der Vermieter kann die Kosten bzw. die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter abwälzen. Viele Formularklauseln sind jedoch mittlerweile vom BGH für ungültig erklärt worden.
Mieter können verpflichtet werden kleinere Reparaturen auf eigene Kosten durchführen zu müssen. Ein Maximalbetrag muss dazu festgelegt werden.
Im Vertrag kann festgelegt werden, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter im Fall von Schäden und Mängeln haben.
Es ist für Vermieter nicht zwingend eine Hausordnung vorzugeben. Wenn eine Hausordnung vorhanden ist, muss sie dem Mieter mit dem Mietvertrag vor der Unterschrift vorliegen.
Die Rückgabe der Wohnung kann im Mietvertrag detailliert geregelt werden. Der Vermieter kann beispielsweise verlange, dass Modernisierungen, die der Mieter durchgeführt hat, entfernt werden.
030 5557 1887 (Deutsches Festnetz / keine Sondernummer)
