Kaution einbehalten? – Vier Gründe, warum der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber:

• Falsche Übergabe der Wohnung
• Verspätete Übergabe der Wohnung
• Mietschulden
• Nebenkostenabrechnung
• Die Kautionsabrechnung – das ist zu beachten

Viele Mieter erwarten, dass sie die Kaution sofort nach dem Auszug zurückerhalten. Für die meisten beginnt nach der Rückgabe der Wohnung jedoch das Warten und Mieter fragen sich, warum sich der ehemalige Vermieter sich mit der Rückzahlung so viel Zeit lässt. Manchmal kann es viele Monate dauern, bis Mieter die Kaution zurücküberwiesen bekommen und nicht immer steckt reine Schikane des Vermieters dahinter.

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Das Wichtigste zuerst: Es gibt keine gesetzliche Regelung, die besagt, wann genau der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Nach dem Auszug des Mieters ist er jedoch verpflichtet innerhalb eines angemessenen Zeitraums zu prüfen, ob noch berechtigte Ansprüche an den ehemaligen Mieter bestehen, die er gegebenenfalls aus der Kaution tilgen kann. Die meisten Gerichte erachten einen Zeitraum von maximal sechs Monaten als angemessen.

Beispiel für einbehaltene Kaution

Ein Mieter möchte zum 01.06.2022 ausziehen und kündigt seinen Mietvertrag somit am 01.03.2022. Seine Kaltmiete beträgt 520 Euro. Beim Einzug hat er 1560 Euro Kaution gezahlt. Er sollte die Summe spätestens bis zum 01.12.2022 zurückbekommen. Passiert dies nicht, sollte er prüfen, ob der Vermieter einen Grund hat, seine Kaution einzubehalten.

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1. Der Mieter hat die Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand zurückgegeben

Schönheitsreparaturen
Die meisten Mietverträge enthalten Regelungen darüber, wie der Mieter die Wohnung zurückgeben soll. Der Vermieter kann beispielsweise verlangen, dass der Mieter die Wohnung vor der Übergabe komplett neu streicht. Für den Fall, dass die sogenannte Schönheitsreparaturklausel gültig ist, muss der Mieter die Renovierungsarbeiten, wie im Mietvertrag vorgegeben, ausführen. Zieht der Mieter aus, ohne seinen Verpflichtungen nachzukommen, kann der Vermieter die Kaution verwenden, um einen Handwerksbetrieb mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen zu beauftragen.

Einbauten und Umbauten
Dasselbe gilt für Umbauarbeiten, die der Mieter auf eigene Faust in der Wohnung vorgenommen hat. Für Umbauten und Einbauten gilt, dass die Mieterin oder der Mieter sie vor Auszug entfernen muss: Sie oder er ist verpflichtet den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Manche Bauarbeiten werten die Wohnung jedoch erheblich auf. Bevor Mieter die Wohnung umbauen oder kostspielige Einbauten vornehmen, sollten sie deshalb den Vermieter nicht nur um Erlaubnis für die Baumaßnahmen bitten. Es kann auch vorab eine Vereinbarung getroffen werden, dass die Maßnahmen beim Auszug nicht entfernt werden müssen, sondern vom Vermieter übernommen werden.

Schäden
Wer jahrelang in einer Wohnung wohnt, wird Spuren hinterlassen. Kleinere Kratzer im Holzboden fallen beispielsweise unter normale Gebrauchsspuren und sind nichts, worüber sich Mieter beim Auszug sorgen müssen. Anders sieht es jedoch aus, wenn man täglich in Pfennigabsätzen durch die Wohnung gestakst ist und viele tiefe Dellen im Parkett hinterlassen hat. Für solche Schäden muss die Mieterin oder der Mieter aufkommen. Zieht man aus, ohne Schadensersatz zu leisten, kann der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise für die Reparatur verwenden. Auch Bohrlöcher in Türen und Fenstern, Wachsflecken oder Brandlöcher im Teppichboden, beschädigte Fensterscheiben und massenhaft kaputte Fliesen können den Vermieter berechtigen, die Mietkaution zumindest teilweise einzubehalten.

Räumungskosten
Manche Mieter hinterlassen nicht nur Schäden, sondern auch Hausrat und Müll. Muss der Vermieter die Wohnung vor einer Weitervermietung erst räumen lassen, kann er die Kosten dafür mit der Kaution der ehemaligen Mieter verrechnen.

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2. Der Mieter hat die Wohnung nicht pünktlich zurückgegeben

Nicht nur der Zustand der Wohnung ist bei der Rückgabe entscheidend, sondern auch das Datum. Zieht die Mieterin oder der Mieter nicht, wie vereinbart aus, können dem Vermieter Kosten entstehen. Beispielsweise dadurch, dass ein neuer Mieter nicht pünktlich einziehen kann und der Vermieter deshalb Schadensersatz leisten muss. Seine Unkosten kann er aus der Kaution des Mieters tilgen.

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3. Der Mieter hinterlässt Mietschulden

Sind nach dem Auszug des Mieters noch Mietzahlungen offen, kann der Vermieter die Kaution auch dafür verwenden, diese auszugleichen. Entgegen der vielerorts verbreiteten Meinung ist der Sinn der Kaution jedoch nicht, dass der Mieter während der letzten Monate des Mietverhältnisses keine Miete mehr bezahlen muss. Die Kaution kann nicht „abgewohnt“ werden; Mietzahlungen müssen bis zum Ende des Vertrages pünktlich beglichen werden.

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4. Die Nebenkostenabrechnung steht noch aus

Während die bisher beschriebenen Punkte Beispiele dafür sind, warum der Vermieter die Kaution innerhalb von sechs Monaten noch nicht zurückgezahlt hat, gibt es auch noch einen Grund, warum sich die Rückzahlung um mehr als ein halbes Jahr hinauszögert. Der Grund dafür kann eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung sein. Wenn ein Mieter im Frühjahr auszieht, der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten aber erst im Dezember endet, muss er unter Umständen noch viele Monate auf seine Kaution warten.

Nach Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter nämlich weitere 12 Monate Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zukommen zu lassen. Damit der Mieter nicht endlos auf sein Geld warten muss, wenn es ansonsten nichts an der zurückgegebenen Wohnung zu bemängeln gibt, können Kompromisslösungen gefunden werden. Hatte der Mieter beispielsweise immer eine Nachzahlung in ähnlicher Höhe, kann der Vermieter dem Mieter zumindest einen Teil der Kaution zurückzahlen und nur einen Teilbetrag, in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung zurückbehalten.

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Die Kautionsabrechnung – das ist zu beachten

Behält der Vermieter die Kaution teilweise oder vollständig ein, ist er zur Erstellung einer Kautionsabrechnung verpflichtet. Die Abrechnung muss den Anforderungen von § 259 BGB entsprechen. Hiernach ist dem Mieter eine geordnete Zusammenstellung zu übermitteln, die die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ausweist und eventuelle Gegenforderungen nachvollziehbar nach Grund und Höhe darlegt. Die Verpflichtung zur Erstellung einer Kautionsabrechnung unterstrich der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 24. Juli 2019 (Aktenzeichen: VIII ZR 141/17).

Sind der Kautionsabrechnung nicht die maßgeblichen Rechnungen, Belege, Kostenvoranschläge und Gutachten in Kopie beigefügt, ist dies unter Umständen ein Hinweis darauf, dass die Einbehaltung der Mietkaution zum Teil nicht gerechtfertigt sein könnte. Werden die Unterlagen auf Nachfrage nicht nachgereicht und kann die Höhe der zurückbehaltenen Kaution nicht nachvollzogen werden, sollte die Inanspruchnahme eines Anwalts in Betracht gezogen werden.

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