Was gehört zur Wohnfläche?
In diesem Ratgeber:
- Was ist die Wohnfläche?
- Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
- Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
- Wohnflächenabweichung? Miete mindern!
- Beispiel Mietminderung
- Wohnung kleiner als im Mietvertrag
- Wohnung größer als im Mietvertrag
Oft stellen Mieterinnen und Mieter erst Jahre nach dem Einzug fest, dass die Quadratmeterzahl ihrer Wohnung in dem Mietvertrag gar nicht der Wahrheit entspricht. Die tatsächliche Wohnfläche ist nicht wie der Wasserdruck oder die dichte der Fenster, die man direkt bei dem ersten Wohnungsbesuch kontrollieren kann. Manchmal lohnt es sich aber!
Wenn Sie nachmessen und die wirkliche Größe Ihrer Wohnung abweicht, können Sie eventuell in Zukunft Geld sparen oder für die Periode mit der falschen Quadratmeterzahl sogar die Differenz zurückbekommen. Was zur Wohnfläche gehört und welche Räume bei der Wohnflächenberechnung mit einbezogen werden müssen, zeigen wir Ihnen in diesem Artikel.
Was ist die Wohnfläche?
Grundsätzlich gibt es einen Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche, die in den Vertragsformulierungen beachtet werden muss. Zur Wohnfläche gehören die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu der betroffenen Wohnung gehören. Die Nutzfläche wird hingegen nach DIN 277 definiert. Die Nutzfläche beinhaltet sowohl die Wohnfläche, als auch alle Flächen, die die Bewohner und Bewohnerinnen anderweitig nutzen können. Nutzbare Flächen wie Verkehrs- und Abstellflächen gehören dazu. Zur Verkehrsfläche zählen zum Beispiel der Aufzug oder das Treppenhaus. Alle Räume, die für Büroarbeit, Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente, Lagern, Verkaufen und Verteilen, Bildung, Unterricht und Kultur oder für Pflegen und Heilen geeignet sind, können zur Nutzfläche gehören. Funktionsräume – wie zum Beispiel ein Heizungsraum zählen aber nicht zur Nutzfläche.
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Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
Im Mietvertrag soll eine Quadratmeterzahl angegeben werden, zu der alle Räume und Räumlichkeiten der Mietwohnung zählen. Also sowohl der Flur und die Küche, als auch ein kleiner Abstellkammer und das WC zählen 100%-ig zu der tatsächlichen Wohnfläche. Eingebaute Möbel werden ebenfalls voll mit eingerechnet: zum Beispiel Wandschränke und die Badewanne. Wintergärten sind besonders – falls der Wintergarten beheizbar ist, gehört er ebenfalls zur “puren” Wohnfläche.
Es gibt Räume, die nur zur Hälfte oder zu einem Viertel zur Wohnfläche zählen. Es kann einzelfall-bedingt sein, was im Mietvertrag dann tatsächlich angegeben werden muss. Sehr genau sollte man sich also vergewissern, ob der Vermieter oder die Hausverwaltung bestimmte Räume korrekt mit in die Berechnung einbezogen hat.
Zur Hälfte wird die Grundfläche von Räumen, die zwischen 1,00 und 1,99 Meter hoch sind zu der Wohnungsfläche gerechnet. Dies trägt vor allem bei Schrägen eine Bedeutung. Hat die Mieterin oder der Mieter einen Wintergarten, der nicht beheizbar ist, wird er genauso nur halb zur Fläche genommen.
Zu einem Viertel werden Balkon, Loggia, Terrasse und Dachgarten in Betracht genommen. In Ausnahmefällen kann ein höherer Anteil berechnet werden. Solche individuelle Erhöhungen können aber maximal bis zu 50% mehr sein.
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Raumabschnitte innerhalb der Wohnung unter einem Meter Höhe werden nicht bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Heizungsräume, Geschäftsräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung gehören auch nicht zu der Wohnfläche. Der Trockenraum, Dachboden, Keller, die Waschküche oder zum Beispiel die Garage zählen bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche nicht mit. Die Fläche des Treppenhauses wird im Mietvertrag genauso wenig mitgerechnet.
Wohnflächenabweichung? Miete mindern!
Haben Sie mithilfe eines Profis oder mit eigenen Messungen festgestellt, dass die Wohnfläche abweicht, ergeben sich für Sie gleich mehrere Rechte. Die Miete kann man ab einer Abweichung der Wohnfläche von mindestens 10% mindern. Ist eine Wohnung beispielsweise 20 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, können Mieterinnen und Mieter Ihren Anspruch auf eine Minderung um 20 % äußern. Man kann für die Periode, in der man zu viel bezahlt hat, die Menge der Überzahlung zurückfordern. Diese Möglichkeit verjährt aber nach 3 Jahren. Die Frist beginnt, wenn der Mieterin oder der Mieter von der richtigen Wohnfläche erfährt, den Vermieter in Kenntnis setzt und der Prozess der Klärung beginnt.
Beispiel Mietminderung
Ein Paar zieht 2020 Oktober in eine Dachgeschosswohnung. Die Wohnfläche der Wohnung beträgt laut Mietvertrag 75 Quadratmeter. 2022 April erfahren sie über MieterEngel, welche Räume rechtlich gesehen überhaupt zur Grundfläche gehören, wie man mit den Dachschrägen umgeht und rechnen selbst aus, wie groß die Fläche ihrer Räume mit Dachschrägen und Balkon tatsächlich ist. Sie kommen auf 68 Quadratmeter. Die Differenz zwischen der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche und der realen Wohnfläche beträgt 7 Quadratmeter. Das ist ein Unterschied von 9%. Ihre Miete betrug 850 Euro warm. Nach der genauen Ausmessung muss die Miete um 9% gesenkt werden: auf rund 773,5 Euro pro Monat. Für die 7 falsch abgerechneten Monate haben die Mieterin und der Mieter den Anspruch die Differenz zurückzubekommen.
Wohnung kleiner als im Mietvertrag
Wenn die Wohnungsgröße um mehr als 10% kleiner als der im Mietvertrag angegebenen Wert ist, können Mieterinnen und Mieter fristlos kündigen. Es ist vorausgesetzt, dass man dem Vermieter und der Hausverwaltung sofort Bescheid geben muss, wenn man von der Abweichung erfährt. Man sofort reagieren und kann mit der fristlosen Kündigung nicht einfach solange warten, bis es besser passt.
Wohnung größer als im Mietvertrag
Vermieter haben kein Recht die Miete anzupassen, wenn es sich herausstellt, dass sie die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben haben. Kündigung und Erhöhung sind seitens Vermieters nicht gestattet. Wenn die Wohnung doch größer ist, hat der Vermieter Pech gehabt: Er muss es ohnehin hinnehmen und kann die Differenzen im Nachhinein auch nicht zurückfordern. Allerdings können – und sollten – Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung die Positionen, die fälschlicherweise nach der inkorrekten Wohnfläche abgerechnet wurden, anpassen. Die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnfläche soll zugrunde gelegt und die Nebenkosten nach der Fläche angepasst werden.
Korrektur vom Anwalt prüfen lassen
Das meiste hängt im Mietrecht vom Mietvertrag ab. Dementsprechend versuchen Vermieter häufig Klauseln, die für Mieter nachteilig sind im Vertrag unterzubringen. Für Laien sind solche Fallen häufig schwer zu entdecken. Als Mieterschutz-Club wollen wir Sie vor solchen teuren Fallen schützen – die Prüfung Ihres Mietvertrags ist deshalb in der Mitgliedschaft bei MieterEngel enthalten. Spezialisierte MieterEngel-Partneranwälte unterstützen Sie zuverlässig bei allen Fragen. Als Mitglied können Sie individuellen Fragen stellen und auch das weitere Vorgehen, beispielsweise im Fall der falschen Quadratmeterangaben prüfen lassen.