Mieterhöhung für Wohnung mit Stellplatz – was zulässig ist

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In diesem Ratgeber:

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Wenn Sie eine Wohnung inklusive Stellplatz gemietet haben, können Sie bei einer Mieterhöhung vor die Frage gestellt werden: Darf der Vermieter die „Wohnraummiete“ und den Anteil für den Stellplatz separat erhöhen oder läuft alles als eine Einheit?

Die Rechtsprechung hat in einem aktuellen Fall entschieden, dass auch ein Stellplatz, der gemeinsam mit der Wohnung in einem Vertrag vermietet wird, den Regeln des Wohnraummietrechts unterliegt. Dieser Ratgeber erläutert Ihnen verständlich, wie diese Entscheidung Ihre Rechte und Pflichten als Mieter beeinflusst und was Sie konkret beachten sollten.


Grundlagen: Warum spielt der Mietvertrag eine entscheidende Rolle?

Ob Ihr Vermieter den Mietpreis für eine Wohnung mit Stellplatz erhöhen darf, hängt entscheidend davon ab, ob für beide Objekte ein gemeinsamer Mietvertrag besteht. In der Praxis steht häufig im Vertrag, dass Sie eine Wohnung mieten und zusätzlich einen Stellplatz oder eine Garage. Nicht selten finden Sie dann im Mietvertrag eine getrennte Auflistung: ein Betrag für die Wohnung und ein weiterer Betrag für den Stellplatz. Aber es bleibt trotzdem wichtig, ob rechtlich ein einziger Vertrag über die gesamte Mietsache geschlossen wurde.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt klar: Liegt ein sogenanntes „einheitliches Mietverhältnis“ vor, dann greift das Wohnraummietrecht insgesamt. Das bedeutet für Sie: Selbst wenn im Vertrag zwei Beträge genannt werden, sind Wohnung und Stellplatz oft nicht vollständig trennbar. Die mietrechtlichen Schutzvorschriften für Wohnraum – darunter die Regeln zur Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – gelten dann für die Gesamtmiete.


Einheitliches Mietverhältnis: Wohnung und Stellplatz im Paket

Steht im Mietvertrag ausdrücklich, dass die Mietsache sowohl die Wohnung als auch den Stellplatz umfasst, spricht viel dafür, dass ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt. Bei der jüngst entschiedenen BGH-Sache war genau das der Fall (Beschluss vom 22. Oktober 2024 – Az.: VIII ZR 249/23). Der Vermieter hatte in einem einzigen Dokument geregelt, dass eine Vierzimmerwohnung mit einer Fläche von rund 93 Quadratmetern und ein Tiefgaragen-Stellplatz zusammen vermietet werden.

Obwohl im Vertrag ein monatlicher Grundmietpreis für die Wohnung und ein weiterer für den Stellplatz aufgelistet waren, behandelte das Gericht den Stellplatz nicht als „separates“ Mietobjekt. Stattdessen war es nur eine Offenlegung der Kalkulation. Für Sie als Mieter ist diese rechtliche Einordnung enorm wichtig: Nur wenn es ein einheitliches Vertragsverhältnis ist, kann Ihr Vermieter eine Mieterhöhung unter Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum geltend machen – und diese Erhöhung darf dann auch den Stellplatz mit umfassen.

Es ist also kein eigenständiges „Garagenmietrecht“ einschlägig, das üblicherweise weniger Mieter-Schutzregeln enthält. Denn der prägende Faktor ist die Wohnnutzung. Entsprechend stehen Ihnen als Mieter die Schutzmechanismen und Vorgaben des Wohnraummietrechts zu.


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Die gesetzlichen Vorgaben für eine Mieterhöhung

Wenn Ihr Vermieter die Miete erhöhen will, muss er sich an klare gesetzliche Regeln halten. Dabei kommt vor allem § 558 BGB ins Spiel. Diese Norm erlaubt es dem Vermieter, die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Wichtig ist: Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, bevor eine neue Erhöhung wirksam werden kann.

Das Gesetz regelt zudem die Kappungsgrenze. Diese besagt, dass die Nettokaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen darf (in vielen angespannten Wohnlagen sogar nur um 15 Prozent). Überschreitet der geforderte Betrag diese Grenze, ist das Erhöhungsverlangen unzulässig. Das Gericht überprüft solche Fragen genau.

Für Sie als Mieter heißt das: Prüfen Sie immer zuerst, wie lange es her ist, dass die Miete zuletzt erhöht wurde, und ob das Erhöhungsverlangen die Kappungsgrenze einhält. Gerade bei größeren Summen kann sich ein genauer Blick lohnen, denn zu hohe Erhöhungen können Sie zurückweisen.


Form und Begründung der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung darf nicht formlos geschehen. Nach § 558a BGB muss Ihr Vermieter die Erhöhung in Textform verlangen und sein Anliegen begründen. Die Textform ist schon erfüllt, wenn Sie einen Brief oder ein E-Mail mit allen erforderlichen Angaben bekommen – eine handschriftliche Unterschrift ist nach der aktuellen Gesetzeslage nicht zwingend.

Inhaltlich muss die Vermieterin oder der Vermieter Ihnen ausreichend Informationen geben, um das Erhöhungsverlangen prüfen zu können. Dazu zählen insbesondere:
– Die aktuelle Miete und der Betrag, um den erhöht werden soll.
– Der Hinweis, dass die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt.
– Eine Begründung, warum genau dieser neue Betrag angesetzt wird (z.B. Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder andere geeignete Nachweise).

Bei Wohnungen mit Stellplatz kann der Vermieter entweder den (für die Wohnung relevanten) Mietspiegel nutzen und zusätzlich Vergleichspreise für Stellplätze anführen. Das geht deshalb, weil es keinen „Mietspiegel“ für Garagen gibt, sondern diese nur über Vergleichsobjekte begründet werden können. Entscheidend ist, dass Sie als Mieter eine klare Vorstellung davon bekommen, aus welchen Gründen der neu geforderte Betrag gerechtfertigt sein soll.


Die ortsübliche Vergleichsmiete – so wird sie ermittelt

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Maßstab, wenn es um die Zulässigkeit einer Mieterhöhung geht. Sie ergibt sich aus den Mieten, die für ähnliche Wohnungen in vergleichbarer Lage gezahlt werden. Dazu zählen Größe, Baujahr, Ausstattung, Zustand und Lage.

Oft dient ein kommunaler Mietspiegel als Anhaltspunkt. Er erfasst einen repräsentativen Querschnitt von Mieten vor Ort. Viele Städte erstellen einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Diesem kommt eine besonders hohe Aussagekraft zu. Liegt ein solcher Mietspiegel vor und stützt der Vermieter darauf seine Forderung, müssen Sie als Mieter schon gute Argumente liefern, wenn Sie die Erhöhung anzweifeln wollen.

Für den Stellplatz besteht in der Regel kein eigener Mietspiegel. Hier kann Ihr Vermieter jedoch Vergleichsmieten nennen: drei oder mehr Garagen bzw. Stellplätze, die ähnlich gelegen und ausgestattet sind. Es müssen keine identischen Objekte sein, aber der Vergleich muss für Sie nachvollziehbar sein.

Werden Wohnung und Stellplatz in einem Zug vermietet, kann Ihr Vermieter eine Mieterhöhung sowohl durch ein Gesamtkonzept belegen (z.B. „Wohnung plus Tiefgarage liegt üblicherweise bei x Euro pro Quadratmeter“) als auch durch eine Summierung (Mietspiegelwert für die Wohnung plus Zuschlag für den Stellplatz). Beide Ansätze sind prinzipiell möglich.


Praxisbeispiel: Worauf es im Streitfall ankam

In dem konkreten Rechtsfall, den der Bundesgerichtshof beurteilt hat, war die Mieterhöhung für eine Wohnung in München samt Tiefgaragen-Stellplatz strittig. Der Mietvertrag listete die Grundmiete für die Wohnung und für den Stellplatz getrennt auf. Dennoch behandelte der BGH beide Teile als Einheit.

Der Vermieter begründete die Erhöhung in zwei Schritten: Er verwies beim Wohnungsanteil auf den Mietspiegel Münchens und ermittelte nach Baujahr, Größe und Ausstattung die ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter. Für den Stellplatz führte er Vergleichsmieten an, die sich in einem Rahmen von 60 bis 86 Euro bewegten.

Die Mieter waren der Ansicht, für den Stellplatz greife das Wohnraummietrecht nicht. Doch der BGH sagte sinngemäß: Wenn Wohnung und Stellplatz gemeinsam vermietet werden, gehört der Stellplatz zum einheitlichen Mietverhältnis. Damit gelten §§ 558 ff. BGB. Der Vermieter muss nur die geltenden Grenzen wie die Kappungsgrenze einhalten und sein Erhöhungsverlangen formell richtig begründen. Genau das hatte der Vermieter getan.

Das Ergebnis: Die Mieter mussten der Erhöhung zustimmen. Der BGH hielt den neu verlangten Gesamtbetrag für ortsüblich und angemessen. Vor allem in Städten wie München, wo Parkraum knapp ist, ist eine Garage oder ein Stellplatz oft entsprechend teurer.


Mieterhöhung für Wohnung mit Stellplatz – worauf Mieter achten sollten

Auf die folgenden Aspekte sollten Sie als Mieter achten:

1. Prüfen Sie den Mietvertrag gründlich
Schauen Sie nach, ob Wohnung und Stellplatz in einem Dokument vermietet werden. Ist das der Fall, betrachtet man in aller Regel die gesamte Mietsache als Wohnraummietverhältnis. Der Stellplatzanteil wird dann rechtlich nicht getrennt.

2. Kontrollieren Sie das Erhöhungsverlangen
Achten Sie darauf, ob Ihr Vermieter alle formellen Anforderungen erfüllt hat: Textform, klare Angaben zur alten und neuen Nettokaltmiete, sowie eine ausreichende Begründung mithilfe eines Mietspiegels oder Vergleichsobjekten.

3. Prüfen Sie die Kappungsgrenze
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist, muss die Erhöhung innerhalb von drei Jahren unter 20 Prozent bleiben (in manchen Städten nur 15 Prozent). Wenn Ihr Vermieter mehr fordert, kann die Erhöhung unzulässig sein.

4. Informieren Sie sich über die ortsübliche Vergleichsmiete
Nutzen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt. Diesen finden Sie häufig auf den Webseiten der Kommune. Falls nötig, fragen Sie bei einem Rechtsbeistand nach Rat.

5. Fristgerecht reagieren
Wenn Sie ein Mieterhöhungsverlangen erhalten, haben Sie in der Regel bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, zuzustimmen. Verstreicht diese Frist, kann der Vermieter Sie möglicherweise auf Zustimmung verklagen. Behalten Sie also Ihre Termine im Blick.


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