Renovierungsklausel im Mietvertrag nicht immer gültig

In vielen Mietverträgen verlangen Vermieter von ihren Mietern, dass sie in regelmäßigen Abständen die Wände, Decken und Türen in der Wohnung neu streichen. Solche Arbeiten werden gemeinhin als Schönheitsreparaturen bezeichnet. Allerdings ist in vielen Fällen die im Mietvertrag festgehaltene Klausel für Schönheitsreparaturen jedoch unwirksam. Wer unnötige Arbeiten und hohe Kosten vermeiden möchte, sollte einen Renovierungsklauselcheck durch einen erfahrenen Anwalt in Betracht ziehen.

Warum sollten Mieter die Renovierungsklausel im Mietvertrag prüfen lassen?

Spätestens wenn das Mietverhältnis endet und der Mieter auszieht, entsteht häufig Streit über die Renovierungspflicht des Mieters beziehungsweise über die Kostenübernahme einer fachgerechten Renovierung. Beruft sich der Vermieter auf eine Klausel für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag, die zwar unwirksam ist, aber ihn in seinen Forderungen bekräftigt, knicken viele Mieter ein und nehmen sogar hohe Kosten für Renovierungsarbeiten in Kauf.

Sie wollen beim Auszug aus einer Wohnung nicht unnötig viel Zeit und Geld in die Renovierung der Wohnung investieren, weil die Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen möglicherweise unwirksam ist? Oder Ihr Vermieter hat Sie während des laufenden Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert? Über einen Renovierungsklauselcheck durch einen erfahrenen Anwalt erhalten Sie Gewissheit darüber, welche Schönheitsreparaturen wirklich von Ihnen durchzuführen sind.

Die Rechtslage in diesem Bereich ist durch eine Vielzahl von Gerichtsurteilen geprägt und daher äußerst komplex. Nachfolgend geben wir Ihnen einen ersten Überblick.

Was sind eigentlich „Schönheitsreparaturen“?

Ist im Mietvertrag von „Schönheitsreparaturen“ die Rede, so sind damit Renovierungsarbeiten gemeint, die erforderlich sind, um die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstandenen üblichen Abnutzungen und Gebrauchsspuren zu beseitigen. Hierzu gibt es keine gesetzliche Regelung. Die Rechtsprechung ist sich jedoch einig: Das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken gehört ebenso zu den Schönheitsreparaturen wie das Streichen von Türen und Fenstern von innen.

Auch das Streichen des Fußbodens gehört zumindest theoretisch dazu. Fußböden, die gestrichen werden müssen, sind heutzutage jedoch sehr selten. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden gehört jedoch nicht zu den durchzuführenden Renovierungsarbeiten. Verlangt der Vermieter solche Arbeiten vom Mieter, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel. Schönheitsreparaturen muss der Mieter in einem solchen Fall nicht durchführen.

Nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fällt die Beseitigung von Schäden an der Mietsache, die nicht auf eine normale Abnutzung zurückzuführen sind. Für Schäden, die der Mieter schuldhaft verursacht hat, muss er unabhängig von vertraglichen Klauseln für Schönheitsreparaturen aufkommen.

Starre Renovierungsklauseln sind unwirksam

In vielen Mietverträgen findet sich eine Formulierung wie: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen.“ Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine solche Klausel in mehrfacher Hinsicht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Zum einen, weil die Fristen zu kurz bemessen sind. Heute werden von den Gerichten eher Fristen von fünf, acht und zehn Jahren für die einzelnen Räume anerkannt. Zum anderen ist die oben genannte Klausel unwirksam, weil sie eine sogenannte starre Frist enthält. Auch diese ist laut BGH unwirksam (Az.: VIII ZR 361/03). An Formulierungen wie „spätestens“, „mindestens“ oder „immer“ ist eine starre Frist zu erkennen. Das bedeutet, dass der Mieter nach Ablauf der Frist auch dann zur Renovierung verpflichtet wäre, wenn noch gar kein Renovierungsbedarf besteht.

Ist eine unzulässige, starre Klausel für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag enthalten, ist der Vermieter für die Durchführung der Renovierungsarbeiten verantwortlich. Der Mieter schuldet in der Folge keine Schönheitsreparaturen. Wer einen Renovierungsrechner online nutzt, erkennt schnell, wie viel Geld Schönheitsreparaturen kosten können. Da es zahlreiche Formulierungsvarianten gibt, ist es ratsam, die Schönheitsreparaturklausel prüfen zu lassen.

Ungültig: Starre Klausel

• Festlegung des Zeitpunkts, zu dem der Mieter spätestens zur Renovierung verpflichtet ist.
• Enthält Wörter wie „immer“, „mindestens“ oder „spätestens“

Flexible Renovierungsklauseln sind wirksam

Dagegen hält der BGH Renovierungsklauseln für wirksam, wenn der Fristenplan flexibel gestaltet ist. Formulierungen wie „im Allgemeinen“, „soweit erforderlich“ oder „nach Bedarf“ sprechen für eine wirksame Klausel für Schönheitsreparaturen. Ein Beispiel für eine solche Formulierung wäre: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“

Es ist nicht ungewöhnlich, dass es zwischen Mieter und Vermieter zu Meinungsverschiedenheiten über den Grad der Abnutzung einer Mietwohnung kommt. Ist die Schönheitsreparaturen Klausel wirksam, wirken sich die vertraglichen Fristen auf die Beweislast aus. Sind die Fristen zum Zeitpunkt des Auszugs noch nicht abgelaufen und hat der Mieter die Wohnung nicht renoviert, ist der Vermieter in der Beweispflicht, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs renovierungsbedürftig war. Wenn die Fristen jedoch abgelaufen sind, muss der Mieter beweisen, dass nicht renoviert werden musste. Für beide Parteien ist der Nachweis im Nachhinein in der Regel schwierig oder unmöglich. Der Grad der Abnutzung ist immer im Einzelfall zu beurteilen.

Wer die Renovierungsklauseln im Mietvertrag anwaltlich prüfen lässt, gewinnt somit auch Gewissheit darüber, wie sich die Beweislast bei Meinungsverschiedenheiten mit dem Vermieter darstellt.

Gültig: Flexible Klausel

• Festlegung, dass bei Bedarf renoviert werden muss.
• Enthält Wörter wie „nach Bedarf“, „falls erforderlich“ oder „im Allgemeinen“

Grundvoraussetzung: Wohnung wurde renoviert übernommen

Laut BGH sind Renovierungsklauseln übrigens nur dann wirksam, wenn der Mieter die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses auch renoviert übernommen hat (Az.: VIII ZR 242/13). Aber auch hier gibt es Einschränkungen: Denn „renoviert“ bedeutet nach Ansicht des BGH nicht, dass die Wohnung unmittelbar vor dem Einzug frisch gestrichen worden sein muss. Vielmehr reicht es aus, wenn die Wohnung - abgesehen von kleineren Gebrauchsspuren - den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt.

Ist im Mietvertrag eine Renovierungsklausel enthalten, obwohl die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, kann sich die Sach- und Rechtslage somit ganz anders darstellen.

Renovierungsklauseln im Mietvertrag – Prüfung durch unsere Partneranwälte schafft Sicherheit

Folgt die Renovierungsklausel im Mietvertrag einem Muster, welches von dem Vermieter aus den Tiefen des Internets gezogen wurde, können sich schnell unwirksame Formulierungen einschleichen. Da bei der Frage der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln im Mietvertrag schon kleinste Abweichungen im Vertragstext zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können, kann ein juristischer Laie die Rechtslage oft nicht hinreichend sicher beurteilen. Lassen Sie Ihre Schönheitsreparaturklauseln daher bei Zweifeln an Ihrer Renovierungspflicht anwaltlich überprüfen. Unsere Partneranwälte prüfen die Renovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag schnell, schriftlich und günstig. Ist in Ihrem Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen eine Formulierung enthalten, die unwirksam ist, erfahren Sie dies im Regelfall binnen 48 Stunden.

Wenn Sie als Mieter bereits Schönheitsreparaturen durchgeführt haben und erst im Nachhinein erfahren, dass Sie dazu wegen unwirksamer Klausel nicht verpflichtet waren, sollten Sie von Ihrem Vermieter oder ehemaligen Vermieter Ersatz für die aufgewendeten Renovierungskosten verlangen. Dabei hilft es besonders, wenn Sie die entsprechenden Belege aufbewahrt haben. Somit kann es auch im Nachgang zu einem Mietverhältnis von Vorteil sein, die Schönheitsreparaturklausel prüfen zu lassen.