Interview mit MieterEngel Partneranwältin Daniela Weise

Wie kamen Sie zum Mietrecht, Frau Weise?

Mietrecht ist bei mir einer von mehreren Schwerpunkten. Es ist auch erst nach und nach durch die Tätigkeit als Anwältin entstanden. Hier fand ich die Mietrechtsthemen immer sehr spannend.  

 

Was versteht man unter Mieterschutz?

Mieterschutz heißt der Schutz der Mietenden vor willkürlichen Handlungen von Vermieterseite. Hier liegt auch mitunter das Missverständnis “Mit meinem Eigentum kann ich doch machen, was ich will.” Ohne zu berücksichtigen, welche Paragraphen den Mieter eigentlich berechtigen und schützen. Als Anwalt oder Anwältin bedeutet es, dem Mieter die Rechte darzulegen und zu erklären. 

 

Haben Mietende in Deutschland genug Rechte?

Die Mietrechte sind in Deutschland schon ganz umfangreich. Das Mietrecht ist auch mieterfreundlich gestaltet. Mit ein paar kleinen Ausnahmen. Zum Beispiel die vereinfachte Kündigung bei einem Zweifamilienhaus, wenn der Vermieter selbst eine Wohnung davon bewohnt. 

 

Was geht hier zu Lasten der Mieter?

Prinzipiell ist es so, dass der Vermieter einen berechtigten Grund braucht, um dem Mieter zu kündigen. Ein solcher Grund kann Eigenbedarf sein. Ohne berechtigten Grund hat es der Vermieter prinzipiell schwer einen Mieter wieder loszuwerden, nur weil ihm die Nase nicht gefällt. Es gibt aber eine vereinfachte Kündigungsmöglichkeit für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in denen der Vermieter auch selbst noch eine der Wohnungen bewohnt. Hier kann man relativ einfach ohne Gründe kündigen. Das finde ich persönlich ziemlich hart, vor allem aufgrund der Tatsache, dass viele Mietenden, von diesen Paragraphen gar nicht wissen. Und damit vielen nicht klar ist, dass sie mehr oder weniger einfach rausgeschmissen werden könnten. Diese Einliegerwohnungsregelung, nenne ich es jetzt mal, ist überraschend mieterunfreundlich im Vergleich zu den sonstigen Regelungen.

 

Welche Rechte als Mieterin oder Mieter ergeben sich aus dem Zusammenspiel aus Mietrecht und der Rechtsprechung. Welches von beiden hat eigentlich mehr Einfluss? 

Durchaus auch schon die Rechtsprechung. Das Mietrecht: das sind die Paragraphen im BGB – aber diese sind sehr pauschal. Dann heißt es, man hat Ansprüche auf Minderung bei Mängeln, aber wie hoch sie eigentlich sind, das entscheidet die Rechtsprechung. Was ist angemessen bei Feuchtigkeit oder bei Schimmel? Dazu braucht man die Rechtsprechung, das steht nicht im Gesetz. 

 

Kann man so eigentlich überhaupt eine Aussage darüber treffen, welche Minderung zu erwarten und angemessen ist?

Ja. Als Anwältin kenne ich natürlich andere entsprechende Entscheidungen. Und an denen orientieren sich auch die Richterinnen und Richter. Natürlich ist es am Ende leicht subjektiv, wie schlimm ist nun der Schimmel wirklich? Rechtfertigt er 50 % Minderung oder nur 10%? Aber wenn man sich an der Rechtsprechung orientiert, die es schon gibt, gibt es da wenig Überraschendes. 

 

Sind Neuerungen im Gesetz eher zugunsten oder eher zum Nachteil von Mietenden?

Ich denke, hier bemüht sich der Gesetzgeber schon, mit der Zeit zu gehen und die Gegebenheiten in der Realität widerzuspiegeln. Ein kleines Beispiel z.B. sind die Kosten für Rauchmelder. Sie sind nicht umlagefähig und damit vom Vermieter zu tragen. Das ist schon recht mieterfreundlich gedacht, dass man dies nicht dem Mieter aufbürdet. Genauso wurde die Kabelgebühr gestrichen. Was auch Sinn ergibt, die meisten streamen eben heutzutage. 

 

Ein Netflix-Paragraph also?

Gewissermaßen. Die Zeiten ändern sich einfach, die jüngere Generation schaltet doch den Fernseher im klassischen Sinne nicht ein. Die Option, auf Kabelanschluss zu verzichten, sollte das widerspiegeln. 

 

Was sind die klassischen Streitthemen zwischen Mieter und Vermieter?

Da gibt es zu den unterschiedlichen Jahreszeiten bestimmte Themen. Im Winter ist es vor allem Schimmel. Genauso gibt es die Nebenkostenabrechnung, die alle Jahre wieder droht. Aufgrund der aktuellen Lage kommt noch hinzu, die Erhöhung der Nebenkostenpauschale. Hier wird auf Formfehler von Vermietern geachtet.

 

Die Vermieter erhöhen ja die Pauschale in Anbetracht der erwarteten höheren Kosten, ist das nicht eigentlich fair gedacht vom Vermieter?

Wirklich rechtlich korrekt ist nur eine freiwillige Vorauszahlung, die der Vermieter zwar anregen, aber nicht einfordern kann. Dass es eben teurer wird, sollte allen in der aktuellen Situation bekannt sein und dass eher mit Nachzahlungen zu rechnen ist, auch. In Abwesenheit einer Abrechnung ist die Erhöhung der Pauschalen zwar nicht vorgesehen, wurde jedoch als Angebot gerade von den großen Anbietern auch schon oft an Mietende gemacht, um hier einer hohen Nachzahlung vorzubeugen. Das finde ich auch sinnvoll und Mieter sollten sich ruhig überlegen, diese anzunehmen. Besser als Ende nächsten Jahres dazustehen und eine so hohe Nachforderung zu haben, die man erstmal gar nicht stemmen kann. Wenn man es dann trotzdem geschafft hat, Energie zu sparen, bekommt man ja selbstverständlich nach Eingang der Nebenkostenabrechnung das Geld zurück. Doch das wird ja leider eher umgekehrt sein.

 

Was mache ich, wenn mein Vermieter das nicht anbietet?

Man könnte überlegen, es als Mieter anzubieten, das Gespräch zu suchen, um die Pauschale zu erhöhen. Klar. 

 

Wie kann man Konflikte mit dem Vermieter vermeiden?

Der Großteil der Mietenden überfliegt den Mietvertrag natürlich nur. Mietbeginn, Miethöhe, alles klar, Unterschrift, fertig! Und dann ist man später oft ganz erstaunt, welche Vereinbarung man da eigentlich mit dem Vermieter getroffen und unterschrieben hat. 

Da kann man also Konflikten einfach vorbeugen, indem man den Mietvertrag liest, und sich dann auch gerne beraten lässt, wenn man eine Klausel nicht versteht. Denn die sind natürlich in Vertragsdeutsch verfasst. 

Und gerade bei der Übergabe gilt: Auch wenn’s kleinlich und pingelig wirkt, jeden kleinen Kratzer festhalten im Übergabeprotokoll! Das habe ich bei meiner Wohnung auch gemacht. Sie war Erstbezug und die Handwerker hatten die Tür zerkratzt. Dafür möchte ich am Ende nicht selbst verantwortlich sein. Ein Protokoll hilft, dass ich nachher auch belegen kann, dass es vorher schon da war. Damit kann man sich einfach absichern. 

Ganz häufiger Falle auch: bei Einzug mündliche Vereinbarungen zu treffen. Oft gibt es da unglaubliche Versprechungen von Seiten der Vermieter. Wo es heißt Hier das machen wir ja noch neu vor Einzug oder Hier den tropfenden Hahn reparieren wir ja. Dann unterschreibt man den Mietvertrag, hat aber die mündliche Vereinbarung nirgendwo festgehalten. Und natürlich wird es dann nie gemacht. Wenn man dann ohne Vorbehalt die Wohnung einfach normal anmietet, und dann aber nach 3 Monaten, wenn die Reparaturen nicht erfolgt sind, die Miete mindern möchte, wird es schwierig. Die mündliche Vereinbarung ist dann schwer zu beweisen. Und es heißt oft, wenn Sie die Wohnung doch gesehen haben, warum mieten Sie sie dann ohne Vorbehalt. 

Es gilt: immer alles schriftlich vereinbaren. Bei mündlichen Vereinbarungen sind Vermieter sehr vergesslich.

 

Oft ist man erstmal erleichtert, überhaupt eine Wohnung gefunden und im Zweifel viele andere Mieter ausgestochen zu haben. Hier möchte man es sich mit dem Vermieter nicht verscherzen. Besteht da kein Risiko?

 

Es kommt darauf an, wie man so etwas vermittelt. Natürlich sollte man nicht gleich rumpoltern, sondern es freundlich mitteilen. Man bezieht die Wohnung ja trotz des Mangels. Aber man möchte ihn eben gerne festhalten. Und wenn es das Versprechen zur Reparatur von Vermieterseite gibt, eben auch das.

 

Was gibt es noch für Klauseln, die gerne überlesen werden? 

Was genau zu Schönheitsreparaturen vereinbart wurde, wissen viele nicht. Genauso das Thema Tierhaltung. Die Überraschung ist groß, wenn man dann das Mitglied darauf hinweisen muss, was er oder sie da eigentlich unterschreibt.

 

Auch Gartennutzung ist vereinbart bzw. Mieterinnen und Mieter gehen von einer Gartenmitbenutzung aus. Dies ist aber im Mietvertrag keineswegs angekreuzt; solche Kleinigkeiten sollte man Vermietern nicht durchgehen lassen.

 

Nicht selten gibt es bei Mietverträgen unten auch noch handschriftliche Einfügungen, die von vielen Mietenden überlesen werden. 

 

Wie sollte man vorgehen, wenn man eine falsche, unwirksame Klausel entdeckt?

Es kann manchmal zum Vorteil sein, hier einfach den Mund zu halten, und es still und heimlich zu unterschreiben. Im Beispiel der Renovierungsklausel muss man dann später beim Auszug eventuell nicht renovieren. Wenn die zu eigenen Gunsten ist, kann man solche Fehler also erstmal hinnehmen. 

 

Hatten Sie selbst schon mal ein Mietproblem?

Ja. Ich habe meine Nebenkostenabrechnung mehrfach korrigieren lassen. Hier haben Vermieter und Hausverwaltung sich jedoch direkt gekümmert. Auch Ameisenbefall hatte ich einmal, hier wurde der Mangel aber sofort beseitigt.

Gibt es Fälle, wo Sie überrascht sind, weil die Mietenden sich zum eigenen Nachteil verhalten?

Es gibt hier manchmal grundsätzlich falsche Erwartungen. Z.B. habe ich Fälle erlebt, in denen Mietende wegen eines minimalen Mangels, wie ein klemmendes Fenster einfach die Miete nicht mehr bezahlen. Was wiederum, gerade wenn es nicht unter Vorbehalt geschieht und natürlich bei einem kleinen Mangel nicht im Verhältnis steht, den Vermieter berechtigt, fristlos zu kündigen. 

Kein Nachteil, aber ein verbreiteter Irrglaube ist die Vorstellung, dass man, indem man 3 Nachmieter stellt, ein Mietverhältnis früher beenden kann. Hier sind wieder gerade diejenigen enttäuscht, die in ihrem Mietvertrag vielleicht auch einen Kündigungsausschluss von zwei oder drei Jahren unterschrieben haben. Hier wird dann emotional argumentiert mit Krankheit oder einem neuen Job in einer anderen Stadt. So einfach ist es leider nicht, nur weil man selber einen Grund hat. Ein berechtigtes Interesse ist juristisch dabei sehr eng gefasst. Es muss unverschuldet sein. Bloß am neuen Job ist man ja meistens selber “Schuld”. Es ist menschlich komplett nachvollziehbar. Andererseits ist es eben ein Vertragsverhältnis, wo auch der Vermieter sich darauf verlassen können muss, dass es eingehalten wird.

Wie kann man Konflikte entschärfen? 

Recht haben, ist nur die eine Hälfte. Das Recht aber auch durchsetzen, da kommt eine menschliche Komponente mit ins Spiel. Lohnt es sich, wegen einer Lappalie auf die Barrikaden zu gehen? Da sollte man auch abwägen, ob man damit das Mietverhältnis wirklich immer belasten will. Auch hier gebe ich oft Einschätzungen und Empfehlungen, sich zu einigen. 

 

Zum Glück nur selten gibt es falsche Erwartungshaltungen in der Hinsicht, dass davon ausgegangen wird, dass nur weil sie nun eine Anwältin bezahlen, sich die Gesetze zu ihren Gunsten biegen ließen. Das sind zum Glück jedoch Einzelfälle.

 

Gehen Leute zu spät zum Anwalt?

Teilweise ja. Beim eben erwähnten Beispiel von Mietminderung kommen sie oft erst, wenn sie schon irgendwelchen Jux gemacht haben. Mängel wurden nur mündlich angezeigt oder es wurde viel zu viel gemindert. Vorher informieren und direkt fragen, wie sollte ich hier weiter verfahren. So kann ein kleines Problem gelöst werden, statt es in ein Riesenproblem umzuwandeln.

 

Viele scheinen die eigenen Rechte als Mieter zu wenig zu kennen. Sollte man vielleicht schon in der Schule mehr über Mietrecht lernen?

Ich könnte mir schon vorstellen, dass man vielleicht lernt: “Auf was achte ich bei Vertragsabschlüssen?” Das Mietrecht betrifft fast jeden. Hier nachlässig zu werden und einfach etwas zu unterschreiben, ohne es durchzulesen, ist schon ein Missstand, den man vielleicht mit besserer Ausbildung ausgleichen könnte. 

 

Braucht es wirklich einen Anwalt? Kann man heute nicht viel Wissen einfach googlen?

Google ist so eine Sache. Klar, am Internet ist super, dass man sich jederzeit und an jedem Ort informieren kann. Das Problem an Google ist, dass da im Zweifel die Quelle nicht richtig selektiert werden kann. Und selbst bei einer verlässlichen Quelle gilt, die Rechtsprechung und das Gesetz unterliegen einem stetigen Wandel. Hier wird ständig etwas geändert. Wenn man etwas gefunden hat, was zwar vor zehn Jahren mal galt, muss ich manchmal erklären, dass sich die Rechtsprechung geändert hat und sie nicht mehr gültig ist. Es ist gefährlich, sich hier über Google eine Meinung zusammenzubauen. Im Zweifel gerät man an überholte Infos oder sogar direkt an Behauptungen von unqualifizierten Laien.

 

Was überzeugt Sie am Konzept MieterEngel? 

Ich finde das Konzept MieterEngel super. In der heutigen Zeit wird sowieso alles online gemacht.  LegalTech breitet sich weiter aus. Wer weiß, ob es die klassische Kanzlei in 20 oder 30 Jahren überhaupt noch geben wird. Bis dahin ist sicher alles komplett online. Und für die Mitglieder ist es eigentlich nur besser. Durch das MieterEngel Team immer einen Ansprechpartner zu haben, der erreichbar ist. Und man bekommt viel-viel schneller einen Termin. Wenn ich sonst direkt zum Anwalt gehe, ist da vielleicht in zwei oder drei Wochen ein Termin frei. Auch die Hilfe selbst ist dann unglaublich schnell bei MieterEngel. Man lädt alle seine Unterlagen hoch und stellt seine Frage. Wenn man gerade unter der Woche keine Zeit zum Telefonieren hat, kann man ganz einfach eine schriftliche Antwort erhalten. 

Der Preis ist natürlich ein Argument. Wenn man zum Anwalt geht, zahlt man für eine Erstberatung mehr als die Mitgliedschaft für ein ganzes Jahr. 

 

Sogar mehr als die Premium-Mitgliedschaft bei MieterEngel inklusive Mietrechtsschutzversicherung.

 

Richtig. Da darf man dann einmal hinkommen und wird beraten. Aber wehe, wenn man danach noch mal ein anderes Problem hat. Dann sagt der Anwalt, da hätte ich gerne noch mal eine Gebühr von 190 € netto.
Ich finde es wirklich super am MieterEngel Konzept, dass man hier die Beratung bekommt, die man braucht.

 

Was motiviert Sie täglich am meisten bei Ihrem Job?

 

Tatsächlich zu erfahren, ich kann mit meinem Wissen anderen helfen und dafür sorgen, dass es ihnen tatsächlich besser geht. Einfach so das kleine Feedback zwischendurch, wenn Mitglieder dankbar sind. Ich habe wirklich sehr viele Mitglieder, die ganz erleichtert sind am Ende meiner Beratung und zu mir sagen, “Danke, jetzt kann ich wieder beruhigt schlafen”.