5 kuriose Urteile zum Thema Mietrecht – erstaunlich wie das Leben

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In diesem Ratgeber:

• Schnarchen kann Eigenbedarfskündigung rechtfertigen
• Mietminderung bei nächtlichen Kochgerüchen der Nachbarn
• Ruhestörung durch Urinieren – Nachbarn dürfen die „Technik“ nicht vorschreiben
• Quietschende Liebesschaukel kann zu einer Räumungsklage führen
• Sterben in der Wohnung ist vertragsgemäßer Gebrauch

Im Alltag begegnen uns oft Geschichten, die so ungewöhnlich sind, dass sie fast unglaublich erscheinen – und das juristische Feld macht da keine Ausnahme. Gerade im Mietrecht gibt es Entscheidungen, die Staunen und manchmal auch Schmunzeln hervorrufen. Die folgende Zusammenstellung von 5 kuriosen Urteilen zeigt auf eindrucksvolle Weise, wie vielfältig und unvorhersehbar Rechtsfälle sein können. Von Eigenbedarfskündigungen aus ungewöhnlichen Gründen über nächtliche Störungen durch Kochgerüche oder Uriniergeräusche bis hin zu Fragen, die das Ende des Lebens betreffen – diese Urteile verdeutlichen, dass das Mietrecht weit mehr zu bieten hat als trockene Paragrafen.

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Schnarchen kann Eigenbedarfskündigung rechtfertigen

Chronisches Schnarchen kann ein legitimer Grund für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sein, sofern der Vermieter nachweisen kann, dass er aufgrund dessen ein zusätzliches Zimmer benötigt. Dies wurde durch ein Urteil des Amtsgerichts Sinzig am 6. Mai 1998 (Aktenzeichen 4 C 1096/97) bestätigt.

In dem zugrunde liegenden Fall lebte der Vermieter mit seiner Ehefrau und der gemeinsamen siebenjährigen Tochter in einer Dreizimmerwohnung, die aus einem Wohnzimmer, einem Schlafzimmer und einem Kinderzimmer bestand. Außerdem besaß er im selben Haus eine weitere Dreizimmerwohnung, die er an einen Mieter vermietet hatte. Da der Vermieter wegen seines starken Schnarchens, das ein gemeinsames Schlafen mit seiner Ehefrau unmöglich machte, ein zusätzliches Zimmer benötigte, kündigte er dem Mieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs.

Das Amtsgericht Sinzig hat das starke Schnarchen des Vermieters als wichtigen Grund für eine Eigenbedarfskündigung anerkannt. Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind die Voraussetzungen für eine solche Kündigung erfüllt, wenn der Vermieter plausible und vernünftige Gründe darlegen kann. Das Gericht sah es als nachvollziehbar an, dass der Vermieter wegen seines chronischen Schnarchens ein zusätzliches Zimmer benötigte.

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Mietminderung bei nächtlichen Kochgerüchen der Nachbarn

Seit Februar 2019 litten Mieter einer Altbauwohnung in Berlin unter penetranten Kochgerüchen, die nachts aus der Wohnung unter ihnen in ihr Schlafzimmer drangen. Die Geruchsbelästigung war so stark, dass sie ihren Schlaf und ihre Lebensqualität beeinträchtigte. Daraufhin klagten die Mieter auf Mietminderung und bekamen Recht. Das Amtsgericht Berlin-Mitte urteilte am 13. Oktober 2022 (Aktenzeichen 122 C 156/21), dass eine Mietminderung von 10 % gerechtfertigt sei.

Zwar stellten Kochgerüche von Nachbarn für sich genommen keinen Mietmangel dar, stellte das Gericht fest. Etwas anderes gelte jedoch, wenn die Geruchsbelästigung – wie im vorliegenden Fall – erheblich und andauernd sei und insbesondere während der Ruhezeiten auftrete. Dies beeinträchtige dann die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und stelle somit einen Mietmangel dar. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) habe der Vermieter Vorkehrungen zu treffen, die verhindern, dass Kochdünste durch die Geschossdecke in die Schlafräume dringen.

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Ruhestörung durch Urinieren – Nachbarn dürfen die „Technik“ nicht vorschreiben

In einem kuriosen Fall aus dem Jahr 1996/97 befasste sich das Amtsgericht Wuppertal mit einer Klage wegen Ruhestörung durch zu lautes Urinieren (Aktenzeichen: 34 C 262/96). Der Kläger, Bewohner eines Mehrfamilienhauses, beklagte sich über die Geräusche aus der Nachbarwohnung, die seiner Meinung nach durch die unübliche Uriniertechnik des Nachbarn verursacht wurden. Diese Geräusche wurden durch die hellhörige Bausubstanz des Hauses noch verstärkt und störten den Kläger in seiner Nachtruhe. Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage jedoch ab. Es stellte fest, dass der Nachbar keine willkürliche Geräuschkulisse produziere, sondern lediglich seinen natürlichen Bedürfnissen nachkomme. Die dabei entstehenden Geräusche seien als normal und unvermeidbar anzusehen. Der Kläger habe keinen Anspruch darauf, dass der Nachbar eine bestimmte Technik beim Urinieren anwende. Dies würde einen unzumutbaren Eingriff in die Intimsphäre des Nachbarn darstellen. Empfehlenswert sei in solchen Fällen, so das Gericht, ein gewisses Maß an Toleranz und Gelassenheit an den Tag zu legen.

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Quietschende Liebesschaukel kann zu einer Räumungsklage führen

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass ein Mieter seine Wohnung räumen muss, wenn er die Nachtruhe durch nächtliche Aktivitäten auf einer Schaukel wiederholt stört (Urteil vom 27.01.2014, Aktenzeichen 417 C 17705/13).

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter in seiner Wohnung eine „Kettenschaukel“ aufgestellt, die er nach Angaben des Gerichts drei- bis viermal wöchentlich in der Zeit zwischen 22.00 Uhr und 3.00 Uhr benutzte. Die Vermieterin beschwerte sich, dass der Mann durch laute Geräusche, insbesondere durch das Quietschen der Schaukel, sowie durch Lachen, Reden, Türklingeln und Duschen andere Mieter in ihrer Nachtruhe störe. Trotz Abmahnung durch die Vermieterin stellte der Mieter seine nächtlichen Aktivitäten nicht ein. Die Vermieterin kündigte ihm daraufhin ordentlich.

Das Amtsgericht München gab der Räumungsklage der Vermieterin statt. Es stellte fest, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt habe. Die nächtlichen Geräusche durch die Schaukel seien nicht mehr sozialadäquat und müssten von den Nachbarn und der Vermieterin nicht hingenommen werden. Wenn im Mietvertrag oder in der Hausordnung keine speziellen Vereinbarungen festgehalten sind, kommen die vom Bundesgerichtshof (BGH) definierten allgemeinen Ruhezeiten zur Anwendung: Diese umfassen die Mittagsruhe von 13 bis 15 Uhr sowie die Nachtruhe von 20 Uhr bis 7 Uhr morgens.

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Sterben in der Wohnung ist vertragsgemäßer Gebrauch

Der Tod eines Mieters in einer Mietwohnung und damit verbundene Beeinträchtigungen wie Leichengeruch überschreiten nicht die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. In diesem Sinne wies das Amtsgericht Bad Schwartau die Klage eines Vermieters ab, der von den Erben des Verstorbenen die Kosten für die Instandsetzung der Wohnung einschließlich der Beseitigung des Leichengeruchs verlangte (Urteil vom 5. Januar 2001, Aktenzeichen: 3 C 1214/99).

Nur wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde, ist der Mieter zur Renovierung verpflichtet. Der Tod des Mieters führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses, vielmehr treten die Erben in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein. Diese sind dann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn sie das Mietverhältnis fortsetzen und es später durch Kündigung beendet wird.

Beeinträchtigungen durch Leichengeruch in der Wohnung nach dem Tod des Mieters gelten zwar als Substanzverletzung, ein Schadensersatzanspruch des Vermieters setzt aber ein Verschulden des Vertragspartners voraus. Ein solches Verschulden kann – so das Gericht – bei einem verstorbenen Mieter nicht festgestellt werden.

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