Recht auf Untervermietung – neues BGH-Urteil stärkt Mieter

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In diesem Ratgeber:

• Wann dürfen Mieter ihre Wohnung untervermieten?
• Gegenstand des neuen BGH-Urteils – Untervermietung bei einer Nebenwohnung
• Urteilsbegründung – diese Aspekte spielten eine Rolle
• Auswirkungen – Vermieter können schadensersatzpflichtig werden

Die Motivation für eine Untervermietung kann unterschiedlich sein, von der Reduzierung der Mietkosten bis hin zum längeren Aufenthalt im Ausland. Manchmal ist auch der Wunsch nach Geselligkeit der Grund, warum jemand seine Wohnung an eine Wohngemeinschaft weitervermietet. In diesem Fall übernimmt der Untermieter die Zahlung eines Mietanteils an den Hauptmieter für die Nutzung der gesamten Wohnung oder eines Teils davon.

Grundsätzlich ist eine Untervermietung genehmigungspflichtig, doch gibt es bestimmte Ausnahmen. Nun gibt es ein neues, wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH), dass die Rechte von Mietern beim Thema Untervermietung stärkt: Bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung darf der Vermieter eine Untervermietung nicht einfach ablehnen (Urteil vom 27.09.2023 – VIII ZR 88/22). In diesem Ratgeber erfahren Sie mehr über den Inhalt und Gegenstand der Entscheidung sowie die Auswirkungen auf die mietrechtliche Praxis.

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Wann dürfen Mieter ihre Wohnung untervermieten?

Die Untervermietung von Wohnraum ist nach geltendem Recht (§ 553 Abs. 1 BGB) unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Ein Untermietverhältnis im mietrechtlichen Sinne liegt vor, wenn der Mieter in seiner Wohnung nicht verwandte oder entfernte Personen dauerhaft aufnehmen will. Dazu muss der Vermieter grundsätzlich zustimmen. Bereits im Hauptmietvertrag kann eine Erlaubnis zur Untervermietung enthalten sein. In den meisten Verträgen ist jedoch vorgesehen, dass der Mieter in jedem Einzelfall die Zustimmung des Vermieters einzuholen hat.

Das Gesetz akzeptiert bestimmte Umstände als berechtigte Gründe für eine Untervermietung. Dazu zählen zeitlich begrenzte Studien- oder Berufsaufenthalte im In- oder Ausland, finanzielle Zwänge aufgrund des Auszugs von Mitbewohnern oder Todesfällen, oder der Wunsch, den Lebenspartner in die Wohnung mit aufzunehmen. Dies wurde auch in einem Urteil des Bundesgerichtshofs am 5. November 2003 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 371/02 bestätigt.

Es gibt grundsätzlich keinen automatischen Anspruch auf die Genehmigung des Vermieters zur kompletten Untervermietung der gesamten Wohnfläche.

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Gegenstand des neuen BGH-Urteils – Untervermietung bei einer Nebenwohnung

In einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. September 2023, Aktenzeichen VIII ZR 88/22, ging es um einen Fall, in dem ein Mieter, der 2014 eine 72 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung in Berlin angemietet hatte, gegen seine Vermieterin klagte. Er war zunächst allein eingezogen und lebte später mit seiner Ehefrau und einem Kind in der Wohnung. Nachdem sich die Familie um ein weiteres Kind vergrößert hatte, zog er mit seiner Familie in eine gemietete Doppelhaushälfte mit Garten. Die erste Wohnung behielt er jedoch aus beruflichen Gründen. Er nutzte diese Wohnung unter der Woche zur Erholung und schlief dort zwei- bis dreimal pro Woche, um die Fahrzeit zu seinem Arbeitsplatz zu verkürzen.

Der Mieter reichte eine Klage gegen die Vermieterin ein, um die unbefristete Untervermietung eines Zimmers der Wohnung an zwei Personen zu erlauben, nachdem der Vermieter dies abgelehnt hatte. Das Landgericht wies die Klage ab. Die daraufhin eingelegte Revision war allerdings erfolgreich und führte zur Zurückverweisung des Falles.

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Urteilsbegründung – diese Aspekte spielten eine Rolle

Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat ein Mieter das Recht, vom Vermieter die Erlaubnis zu fordern, einen Teil der gemieteten Wohnung an Dritte zu überlassen, wenn sich nach Vertragsabschluss ein berechtigtes Interesse des Mieters dafür entwickelt. Ein solches berechtigtes Interesse wird angenommen, wenn der Mieter vernünftige Gründe vorweisen kann, die seine Entscheidung zur Teilüberlassung der Wohnung an Dritte plausibel machen. Als berechtigt gilt jedes Interesse des Mieters, das von einiger Bedeutung ist und mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung übereinstimmt. Insbesondere wird der Wunsch des Mieters nach Reduzierung seiner Mietkosten als berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anerkannt; dies entspricht auch der Intention des Gesetzgebers, dem Mieter durch Untervermietung eine finanzielle Entlastung zu ermöglichen.

Das berechtigte Interesse des Mieters muss sich nicht in erster Linie auf die Beibehaltung des Hauptwohnsitzes beziehen, damit verbunden oder gleichwertig sein. Die Vorschrift stellt keine qualitativen Anforderungen an die verbleibende Nutzung der Wohnung durch den Mieter. Der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ist lediglich an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters und an die Bedingung geknüpft, dass nur ein Teil des Wohnraums an Dritte überlassen wird.

Das Bestehen eines berechtigten Interesses des Mieters für eine Untervermietung ist unabhängig davon, ob der Mieter aufgrund seiner finanziellen Lage, also Einkommens- und Vermögenssituation, das Mietverhältnis ohne zusätzliche Einnahmen aus einer Untervermietung fortsetzen kann. Wegen des mieterschützenden Charakters der Vorschrift genügt jedes nachvollziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis. Gleiches gilt für die weitere Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung. Auch hier ist es nicht erforderlich, dass der Mieter aus beruflichen Gründen zwingend auf die Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung angewiesen ist.

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Auswirkungen – Vermieter können schadensersatzpflichtig werden

Die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung kann für Vermieter finanzielle Konsequenzen haben. Wenn der Mieter rechtlich einen Anspruch auf die Genehmigung zur Untervermietung hat, ist der Vermieter verpflichtet, Schadensersatz für den entgangenen Untermietzins zu leisten. Dies gilt für den Zeitraum, in dem eine Untervermietung aufgrund der ausbleibenden Erlaubnis nicht möglich war. Dies wurde in einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Juni 2014 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 349/13 festgestellt. In diesem Kontext wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Verschulden des Vermieters angenommen.

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