Vermieterkündigung – Wann darf der Vermieter wirklich kündigen?

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber findest du:

• Kündigungsfristen für Vermieter
• Eigenbedarfskündigung
• Fristlose Kündigung
• Kündigungswiderspruch
• Erste Hilfe bei Vermieterkündigung

 

Die meisten Mietverträge werden auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das heißt, die Mieterin und der Mieter kann so lange in der Wohnung wohnen, bis eine der beiden Vertragsparteien den Mietvertrag kündigt. In Kündigungssachen macht das deutsche Mietrecht dem Mieter verhältnismäßig leicht aus dem Mietvertrag auszusteigen. Für die Vermieterkündigung hingegen sieht es anders aus. § 573 BGB legt fest: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“

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1. Formale Anforderungen an die Vermieterkündigung

Ob ordentliche, fristlose oder Sonderkündigung – bei der Kündigung des Mietvertrages muss sich der Vermieter an formale Vorgaben halten:

• Die Kündigung muss schriftlich, als Brief erfolgen. E-Mail, Fax, SMS oder Telefonanruf sind nicht ausreichend.
• Die Kündigung muss vom Vermieter unterschrieben sein. Sind mehrere Personen Vermieter der Wohnung, müssen alle unterschreiben. Unterschreibt ein Anwalt, Verwalter oder nur einer von mehreren Vermietern in Stellvertretung, muss dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht beiliegen.
• Stehen mehrere Mieter im Vertrag, muss sich die Kündigung in der Regel an alle im Vertrag aufgeführten Mieter richten.
• Aus der Kündigung muss klar hervorgehen, auf welche Wohnung bzw. auf welchen Mietvertrag sich die Kündigung bezieht.
• Der Grund der Kündigung muss im Schreiben genannt werden. Das gilt für Vermieter sowohl für die ordentliche, als auch für die fristlose Kündigung.
• Der fristlosen Kündigung muss in der Regel mindestens eine Abmahnung vorausgehen.
• In der Kündigung muss eine Kündigungsfrist gesetzt werden: Der Vermieter muss dem Mieter mitteilen, zu welchem Datum er die Wohnung räumen muss.

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2. Kündigungsfristen für Vermieter

Bei unbefristeten Mietverträgen gelten für die ordentliche Kündigung gestaffelte Kündigungsfristen. Das heißt, die Kündigungsfrist hängt immer davon ab, wie lange die Mieterin oder der Mieter in der Wohnung gewohnt hat. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Bei Mietverhältnissen zwischen fünf und acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Hat ein Mieter mehr als acht Jahre in der Wohnung gewohnt, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten.

Die Vermieterkündigung muss der Mieterin oder dem Mieter bis zum dritten Werktag eines entsprechenden Kalendermonats zugestellt werden und gilt (bei der dreimonatigen Kündigungsfrist) zum Ablauf des übernächsten Monats. Erhält der Mieter die Kündigung beispielsweise am 3. Januar, endet das Mietverhältnis dann am 31. März. Kommt die Kündigung erst später beim Mieter an, verschiebt sich das Auszugsdatum um einen Monat.

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3. Abweichende Kündigungsfristen

Anstelle der gesetzlichen Kündigungsfristen können Mieter und Vermieter abweichende Kündigungsfristen im Mietvertrag vereinbaren. Dabei können jedoch nur veränderte Fristen vereinbart werden, die für den Mieter günstig sind. Es kann beispielsweise vereinbart werden, dass der Vermieter längere Kündigungsfristen einhalten muss, oder dass der Mieter schneller ausziehen kann. Kürzere Kündigungsfristen für den Vermieter sind ebenso wenig erlaubt, wie längere Kündigungsfristen für Mieter.

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4. Kündigungsausschluss

Neben veränderten Kündigungsfristen können die Mietparteien auch einen Kündigungsausschluss vereinbaren. Das bedeutet, dass sich eine oder beide Mietparteien dazu verpflichten, frühestens nach Ablauf eines bestimmten Zeitraumes ordentlich zu kündigen. Die Mindestvertragslaufzeit darf dabei maximal vier Jahre betragen. Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung ist auch bei einer Vereinbarung zum Kündigungsverzicht unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Ebenso kann das Recht zur Sonderkündigung bestehen – im Zweifelsfall kann ein Anwalt für Mietrecht weiterhelfen.

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5. Zeitmietverträge

Anstelle eines unbefristeten Vertrages können Vermieter und Mieter auch einen Zeitmietvertrag abschließen. Seit 2001 sind zeitlich befristete Mietverträge jedoch nur noch möglich, wenn der Grund der Befristung im Mietvertrag angegeben wird. Store Manager aus Berlin, Leonardo L. erlebte jüngst in der Pandemie, was ein Formfehler bedeuten kann. Aufgrund einer fehlenden Begründung war die Klausel ungültig und er erhielt einen unbefristeten Mietvertrag. Lesen Sie hier den Erfahrungsbericht.
Gründe für die Befristung solcher sogenannten qualifizierten Zeitmietverträge können beispielsweise Eigenbedarf oder umfassende Umbau- oder Abrissmaßnahmen sein. Eine Kündigung Zeitmietverträgen ist für beide Seiten nur in Ausnahmefällen möglich.

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6. Gründe für die ordentliche Kündigung des Vermieters

Vermieter können den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Mögliche Gründe für eine ordentliche Kündigung sind:

• Vertragsverletzung
• Eigenbedarf
• wirtschaftliche Gründe

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7. Vertragsverletzung

Mit Abschluss des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand zur Verfügung zu stellen. Die Mieterin oder der Mieter wiederum verpflichtet sich dafür Miete zu bezahlen und die Wohnung nur in dem Rahmen zu nutzen, den ihr oder ihm der Mietvertrag einräumt. Wenn sich Mieter nicht an die Vereinbarungen halten und ihren vertraglichen Pflichten in erheblichem Maße verletzen, hat der Vermieter das Recht zu kündigen.

Mögliche berechtigte Kündigungsgründe sind beispielsweise:

• unerlaubte Untervermietung oder Überlassung der Wohnung an Dritte
• ständig verspätete Mietzahlungen und Mietrückstände
• Beleidigungen des Vermieters
• Verstöße gegen die Hausordnung
• Überbelegung der Wohnung

 

Je nach Schwere der Pflichtverletzung kann nicht nur eine ordentliche, sondern möglicherweise auch eine fristlose Kündigung des Vermieters gerechtfertigt sein. Zahlt der Mieter seine Miete ständig zu spät und nicht in voller Höhe, hat der Vermieter das Recht – unter Einhaltung der Kündigungsfrist – zu kündigen. Gerät der Mieter durch unvollständige Mietzahlungen in Mietrückstand, darf der Mieter sogar fristlos kündigen, sobald der Mieter mehr als zwei Monatsmieten schuldet.

Zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung wegen Mietschulden besteht jedoch ein weiterer entscheidender Unterschied: Eine fristlose Kündigung können Mieter abwehren, indem sie die Mietschulden nachträglich begleichen. Das gilt jedoch nicht für die ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist. Die fristgemäße Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn Mieter ihre Schulden begleichen.

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8. Eigenbedarf

Der wohl häufigste berechtigte Grund, den Vermieter bei der ordentlichen Wohnungskündigung angeben, ist Eigenbedarf. Nach § 573, darf der Vermieter kündigen, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Der Vermieter muss also nach der Eigenbedarfskündigung nicht selbst in die Wohnung einziehen, sondern kann sie auch einem Familienmitglied überlassen, das mit ihm bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert ist. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich. Das Recht auf Eigenbedarfskündigung kann jedoch im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Befristete Zeitmietverträge können nur durch eine fristlose Kündigung vorzeitig aufgelöst werden.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn der Vermieter oder folgende nahe Verwandte die Wohnung benötigen:

• Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner
• Kinder
• Enkel
• Eltern
• Großeltern
• Geschwister
• Leibliche Nichten und Neffen
• Schwiegereltern

 

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn folgende Haushaltsangehörige des Vermieters die Wohnung benötigen:

• Lebensgefährte
• Kinder des Lebensgefährten
• Pflegekinder
• Haushaltsangestellte

 

Auch, wenn weiter entfernte Verwandte oder Angehörige in die Wohnung einziehen sollen, kann eine Eigenbedarfskündigung unter Umständen möglich sein. In diesem Fall muss jedoch eine enge persönliche Beziehung zum Vermieter nachgewiesen werden.

Für die Eigenbedarfskündigung gelten dieselben formalen Anforderungen wie für alle anderen Arten der Vermieterkündigung. Bei der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter zusätzlich detailliert darlegen, wer in die Wohnung einziehen soll und warum genau diese Person die Wohnung benötigt. Erfüllt die Eigenbedarfskündigung diese formalen Mindestanforderungen nicht, ist sie unwirksam. Mehr zum Thema Eigenbedarf findest du in diesem Ratgeber.

Zusätzlich existiert auch die sogenannte Sperrfrist, wenn eine Wohnung während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird. Dann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf einer gesetzlichen Sperrfrist von mindestens drei Jahren möglich. Wenn der Wohnungsmarkt in einer Stadt oder Gemeinde besonders angespannt ist, kann die gesetzliche Sperrfrist, die bei der Umwandlung gilt, auf bis zu zehn Jahre angehoben werden. Die Kündigungssperrfrist wird von der Regierung des jeweiligen Bundeslandes festgesetzt. Vor allem in den Großstädten können die neuen Wohnungseigentümer dementsprechend erst nach Ablauf einer mehrjährigen Sperrfrist Eigenbedarf anmelden.

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9. Wirtschaftliche Gründe

Während das Gesetz die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich ausschließt, ist eine Kündigung aus anderen wirtschaftlichen Gründen möglich. § 573 erlaubt dem Vermieter die Kündigung, wenn er „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Diesen Kündigungsgrund können Vermieter in der Regel dann anführen, wenn das Wohnhaus grundlegend saniert, abgerissen oder verkauft werden soll.

Kann ein Wohnhaus beispielsweise im Leerstand für den doppelten Preis verkauft werden, als wenn es in vermietetem Zustand veräußert wird, kann die Kündigung aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung wirksam sein. Der Vermieter muss den erheblichen Preisunterschied jedoch nachvollziehbar darlegen. Der Hinweis auf Erfahrungswerte oder die pauschale Auskunft eines Immobilienmaklers sind nicht ausreichend.

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10. Gründe für die fristlose Kündigung des Vermieters

Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ist nur dann möglich, wenn der Mieter eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen hat. In der Regel muss der fristlosen Kündigung mindestens eine Abmahnung vorausgehen.

Mögliche wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter sind:

• Hohe Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten
• Beleidigungen oder körperliche Angriffe des Vermieters durch den Mieter
• Schwere Verstöße des Mieters gegen die Hausordnung
• Fahrlässiges oder absichtliches Verhalten, durch das die Wohnung beschädigt oder in Gefahr gebracht wird
• Unerlaubte Um-, Aus- oder Einbauten der Wohnung durch den Mieter
• Stören des Hausfriedens durch illegale Aktivitäten des Mieters
• Unerlaubte Untervermietung der Wohnung

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11. Sonderkündigungsrecht des Vermieters

In besonderen Fällen kann sich der Vermieter auf sein Sonderkündigungsrecht beziehen und eine Kündigung mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten aussprechen. Stirbt beispielsweise der einzige oder letzte Mieter einer Wohnung, besteht ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters gegenüber den Erben. Auch wenn der Vermieter eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwirbt, hat er das Recht den Mietern zu kündigen.

Ein weiterer Sonderfall liegt vor, wenn Mieter und Vermieter dasselbe Haus bewohnen. Wohnt der Vermieter im selben Zweifamilienhaus bzw. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, kann der Vermieter – genau wie der Mieter – ohne Angabe eines Kündigungsgrundes kündigen und muss kein „berechtigtes Interesse“ an der Wohnung darlegen. Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, verlängert sich jedoch die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Der Mieter muss dann nach sechs, neun beziehungsweise zwölf Monaten ausziehen.

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12. Mietaufhebungsvertrag

Anstelle einer Kündigung können sich beide Mietparteien auch darauf einigen, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Mit dem Mietaufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis jederzeit vorzeitig und einvernehmlich beendet werden. Der Termin zu dem das Mietverhältnis enden soll, kann von Mieter und Vermieter frei festgesetzt werden. Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann das Abwarten langer Kündigungsfristen vermieden und Klauseln zum Kündigungsausschluss oder Zeitmietverträge umgangen werden.

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13. Kündigungswiderspruch und Berufung auf Sozialklausel

Erhält der Mieter eine berechtigte ordentliche Kündigung vom Vermieter, muss er nicht zwangsläufig nach Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen. Mieter haben das Recht sich auf die sogenannte Sozialklausel zu berufen und Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. § 574 legt fest, dass der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen kann, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“.

Die Härte- oder Sozialklausel schützt Mieter davor, durch den Verlust der Wohnung in eine schlimme soziale oder gesundheitliche Situation zu geraten. Gerade, wenn es um die körperliche Unversehrtheit des Mieters geht, urteilen Gerichte häufig zugunsten des Mieters. Im Einzelfall müssen die Richter den berechtigten Kündigungsgrund des Vermieters gegen den oder die Härtegründe des Mieters sorgfältig abwägen. Dazu müssen beide Parteien ihre Position nachvollziehbar und begründet darlegen. Das Recht Widerspruch gegen die Vermieterkündigung einzulegen ist nicht nur im Ausnahmefall möglich. Mietern steht es genauso zu sich gegen eine Kündigung zu wehren, wie es Vermietern erlaubt ist zu kündigen.

Mögliche Härtegründe für Mieter

• Schwere Krankheit
• Gebrechlichkeit
• Invalidität
• Hohes Alter
• Schwangerschaft
• Kinder
• Schwierigkeiten bei Kindergartenwechsel oder Umschulung
• Bevorstehende Abschlussprüfung
• Niedriges Einkommen
• Schwierigkeiten eine angemessene Ersatzwohnung zu finden

 

Wenn einer oder mehr Härtegründe vorliegen, die schwerer als das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung wiegen, darf der Mieter entweder für einen befristeten Zeitraum oder sogar unbefristet weiter in der Wohnung bleiben. In Fällen, in denen es um die Gesundheit des Mieters geht, wird der Vermieter beispielsweise oft dazu verpflichtet, das Mietverhältnis auf unbefristete Zeit hin zu verlängern. So dürfen alte und kranke Mieter häufig auch dann in ihren angestammten Wohnungen bleiben, wenn der Vermieter einen berechtigten Grund zur Kündigung hat. Benötigt der Mieter dagegen länger, als die gesetzliche Kündigungsfrist, um eine neue angemessene Wohnung zu finden, wird das Mietverhältnis meist nur um eine bestimmte Zeitspanne verlängert.

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Im Gegensatz zur berechtigten ordentlichen Kündigung haben Mieter bei einer berechtigten fristlosen Kündigung kein Recht sich auf § 574 zu berufen und können keinen Widerspruch gegen die Kündigung aus Härtegründen einlegen. Auch bei Zeitmietverträgen, die nach der Mietrechtsreform von 2001 abgeschlossen wurden, kann der Mieter sich nicht auf die Sozialklausel berufen.

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14. Formale Anforderungen an den Widerspruch

Den Widerspruch gegen die Vermieterkündigung muss der Mieter schriftlich und fristgemäß beim Vermieter einlegen. Der Vermieter muss den Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erhalten. Kommt es später zu einem Prozess, kann sich der Mieter nur dann auf die Sozialklausel berufen, wenn er der ordentlichen Kündigung rechtzeitig widersprochen hat.

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