Arbeiten in der Mietwohnung – was ist erlaubt?
In diesem Ratgeber:
- Grundsatz – Arbeiten in der Mietwohnung eigentlich nicht erlaubt
- Wann darf man in der Wohnung arbeiten?
- Arbeitnehmer im Homeoffice – grundsätzlich unproblematisch
- Homeoffice ohne notwendige Erlaubnis des Vermieters – diese Konsequenzen drohen
- Arbeiten in der Mietwohnung – anwaltliche Beratung schafft Rechtssicherheit
Ob Angestellte, die gelegentlich von zu Hause aus arbeiten, oder Selbstständige und Freiberufler, die einen Großteil ihrer Geschäfte vom heimischen Schreibtisch aus erledigen – für viele Mieter ist das Arbeiten in der Wohnung mittlerweile eine Selbstverständlichkeit. Doch ist die Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken überhaupt zulässig? Und wann braucht man die Erlaubnis des Vermieters? Diese und weitere Fragen zum Thema Homeoffice und Mietrecht werden in diesem Ratgeber beantwortet.
Weitere Ratgeber zum Thema Beratung zum Mietrecht gesucht?
↗ Anwalt Mietrecht gesucht? – Zuverlässiger Rechtsrat bei Ärger mit dem Vermieter
↗ Allgemeine Rechte und Pflichten der Parteien eines Mietvertrags
↗ Anwalt für Mietrecht – Zuverlässige Beratung muss nicht teuer sein
↗ Frage zum Mietrecht? – Mit diesen Anwaltskosten musst du rechnen
Grundsatz – Arbeiten in der Mietwohnung eigentlich nicht erlaubt
Für viele Menschen, die einen Bürojob haben, ist Homeoffice in den letzten Jahren zu einer echten Alternative geworden. Letztlich hat die Corona-Pandemie diese Entwicklung stark beschleunigt. Wie Sie unserem Ratgeber zur Homeoffice-Pauschale entnehmen können, hat sich der Staat aus gutem Grund dafür entschieden, die steuerliche Absetzbarkeit eines Arbeitszimmers für Arbeitnehmer zu verbessern.
Allerdings ist die Mietwohnung eigentlich zum Wohnen da und nicht zum Arbeiten. Wer einen Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen hat, darf die Räume grundsätzlich nicht zu gewerblichen Zwecken nutzen, ohne dies mit dem Vermieter abgesprochen zu haben. Dies ist darauf zurückzuführen, dass für Wohnraummietverträge ein anderes Recht gilt als für Geschäftsraummietverträge. Diese Differenzierung ist durchaus im Sinne von privaten Mietern. Denn der Vermieter müsste sich bei der Vermietung seiner Räume als Büro oder Ladenfläche an weniger Vorschriften halten. Zum einen genießen Mieter einen Kündigungsschutz, zum anderen können Vermieter die Miete nicht willkürlich erhöhen. Hinzu kommt, dass vor allem in Großstädten wie Berlin oder München häufig ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot für die Nutzung von Wohnraum gilt. In diesem Fall muss für die legale gewerbliche Nutzung einer Wohnung auch die Zustimmung der Kommune eingeholt werden.
Eine gewerbliche Nutzung liegt vor, wenn man seinen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübt, seinen gesamten Lebensunterhalt damit bestreitet und keine andere Einnahmequelle hat. Auch die Angabe der Adresse auf Visitenkarten, das Anbringen eines Schildes am Haus oder die Verwendung der Wohnadresse als Geschäftsadresse sind Indizien für eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung.
In der Praxis gibt es jedoch ganz klare Ausnahmen, die unter bestimmten Voraussetzungen das Arbeiten in der Mietwohnung ermöglichen und erlauben.
Wann darf man in der Wohnung arbeiten?
Keine Erlaubnis des Vermieters braucht, wer zu Hause einer typischen Bürotätigkeit nachgeht oder zum Beispiel als Lehrer Klausuren korrigiert. Ein Gesetz dazu gibt es allerdings nicht. Letztlich gilt, was die Rechtsprechung entscheidet.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, wann der Vermieter einer beruflichen Nutzung zustimmen muss und wann er sie verweigern darf. Entscheidend ist dabei die Frage, ob die berufliche Tätigkeit nach außen hin in Erscheinung tritt. Nach dem Urteil des BGH vom 14. Juli 2009 (Az.: VIII ZR 165/08) ist eine gewerbliche Tätigkeit in der Regel vertragswidrig, wenn sie für die Nachbarn sichtbar oder hörbar ist und sie stören kann. Der Vermieter muss sie dann ohne Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben zur Gestattung einer teilgewerblichen Nutzung verpflichtet sein, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Personal und ohne nennenswerten Kundenverkehr handelt. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür trägt der Mieter.
Nach einem jüngeren Urteil des BGH vom 10. April 2013 (Az.: VIII ZR 213/12) kommt eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit weitergehende Einwirkungen auf die Mitmieter oder die Mietsache ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Wer beispielsweise regelmäßig große Warenlieferungen erhält, im Homeoffice mehrere Mitarbeiter beschäftigt oder als Versicherungsmakler unzählige Kunden empfängt, nutzt Wohnung und Treppenhaus deutlich stärker und stört Mitmieter durch Publikumsverkehr. In solchen Fällen ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten. Auch wer Musikunterricht gibt oder mit lauten Maschinen hantiert, muss damit rechnen, dass der Vermieter die Tätigkeit wegen Lärms ablehnt
Anders sieht es somit aus, wenn die Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung tritt. Wird zu Hause ein Beruf ausgeübt, der niemanden stört und die Wohnung nicht mehr als bei normaler Wohnnutzung abnutzt, muss der Vermieter die Tätigkeit nach Treu und Glauben gestatten. Dies gilt zum Beispiel für Journalisten, freiberufliche Programmierer, Wissenschaftler, Call-Center-Mitarbeiter oder Übersetzer. Allerdings muss der Mieter dies stets beweisen.
Es hängt vom Einzelfall ab, wo die Grenzen liegen. So entschied das Amtsgericht Bonn, dass der Lärm einer Tagesmutter, die drei Kinder betreut, nicht über den einer Familie hinausgehe. Deshalb könne ihr die Arbeit in der Mietwohnung nicht einfach untersagt werden (Az.: 27 C 111/17). Anders entschied der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem es um die Betreuung von fünf Tageskindern ging: Hier wurde eine teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung angenommen (Az.: V ZR 204/11).
Arbeitnehmer im Homeoffice – grundsätzlich unproblematisch
Grundsätzlich unproblematisch ist die Situation für Arbeitnehmer, die im Homeoffice an einem PC still vor sich hin arbeiten. Immer mehr Unternehmen räumen ihren Beschäftigten die Möglichkeit ein, einen Teil ihrer Arbeitszeit von zu Hause aus zu erledigen. Solche Fälle müssen dem Vermieter auch nicht gemeldet werden. Ein häusliches Arbeitszimmer ist keine Außenstelle des Unternehmens. Der Mieter tritt nicht nach außen in Erscheinung, es gibt keinen Publikumsverkehr und keine weiteren Mitarbeiter. Und da das häusliche Arbeitszimmer keine gewerbliche Nutzung darstellt und in der Regel auch keine besonderen Beeinträchtigungen für die Nachbarn mit sich bringt, kann der Vermieter eine solche Nutzung im Mietvertrag nicht ausschließen.
Wenn der Vermieter das Arbeiten in der Wohnung unzulässigerweise durch eine Klausel im Mietvertrag grundsätzlich verbietet und eigentlich ein Teil der Arbeit künftig im Homeoffice erledigt werden soll, sollte das weitere Vorgehen sicherheitshalber mit einem Anwalt besprochen werden. Eine Mitgliedschaft bei MieterEngel ist hier von Vorteil, da die Prüfung von Mietverträgen und die anwaltliche Beratung in der Mitgliedschaft enthalten sind.
Homeoffice ohne notwendige Erlaubnis des Vermieters – diese Konsequenzen drohen
Wenn Sie den Rahmen dessen, was noch unter „Wohnen“ fällt, überschreiten, ohne vorher die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, so kann das als Vertragsverletzung gelten und die Gefahr einer Kündigung des Mietvertrages heraufbeschwören. Insbesondere bei Beschwerden von Nachbarn sollten Sie genau prüfen, ob Sie sich noch im erlaubten Rahmen bewegen.
Es ist jedoch stets zu beachten, dass auch im Mietrecht dem Ausspruch einer Kündigung wegen einer mietvertraglichen Pflicht grundsätzlich eine Abmahnung vorauszugehen hat. Regelmäßig muss der Vermieter den Mieter auf das vertragswidrige Verhalten hinweisen und ihn auffordern, dieses vertragswidrige Verhalten zu unterlassen. In diesem Zusammenhang hat der Vermieter dann auch die Kündigung des Mietverhältnisses für den Fall der Nichtbeendigung des vertragswidrigen Verhaltens des Mieters anzudrohen.
Das Vorgehen im Falle einer Kündigung wegen unerlaubter Heimarbeit sollte idealerweise mit einem Rechtsanwalt besprochen werden, der mit seinem Fachwissen bei der Suche nach einer zielführenden Lösung behilflich sein kann.
Arbeiten in der Mietwohnung – anwaltliche Beratung schafft Rechtssicherheit
Bei dem Arbeiten in der Mietwohnung ist es grundsätzlich unproblematisch, wenn es sich um geräuscharme Tätigkeiten handelt, die die Mietsache nicht beeinträchtigen und die Nachbarn nicht stören. Die Grenzen sind jedoch fließend, und manchmal legen Vermieter unzulässige Steine in den Weg. Dies kann durch eine unzulässige Klausel im Mietvertrag oder durch die Verweigerung der Zustimmung geschehen. Es sind stets die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen.
Sie haben Fragen zum Mietvertrag und sind unsicher, ob alle Klauseln zulässig sind? Oder gibt es Probleme mit dem Vermieter bezüglich des Themas Homeoffice? Im Rahmen einer MieterEngel-Mitgliedschaft beraten Sie unsere Partneranwälte gerne zu Ihrem individuellen Fall und zeigen Ihnen Handlungsmöglichkeiten auf.