Interview mit MieterEngel Partneranwältin Denise Bartsch-Hertwig

Wie kamen Sie zum Mietrecht, Frau Bartsch-Hertwig? 

Ich bin eigentlich Familienrechtlerin. Und hatte zunächst nicht erwartet, schwerpunktmäßig im Mietrecht zu arbeiten. Aber wie es der Zufall eben so will, hatte mir ein Kollege eine Kooperation angeboten. Hier ging es im Schwerpunkt dann um Wohnraummietrechtsanfragen. So bin ich 2016 da hineingerutscht. Und habe mich dann auch schnell zur Fachanwältin in diesem Bereich entschieden.

Wie entscheidet sich, ob ich als Mieter mein Anliegen durchsetzten kann? 

Bei einem Anspruch orientiert man sich zunächst mal am Gesetzestext. Aber gleichzeitig muss man die Rechtssprechung kennen. Hier sind beispielsweise bei Mietminderung Quoten aus vergangenen Urteilen relevant. Wichtig ist bei einem Verfahren immer auch die Beweisbarkeit. Darauf muss ich als Anwältin in meiner Praxis achten. Denn am Ende ist eine Lärmbelästigung oder ein Mangel, der zum Zeitpunkt des Gutachtens bereits behoben ist – und zuvor nicht ausreichend begutachtet und dokumentiert wurde – immer schwer zu beweisen.  

Sind Mietende durch das Mietrecht ausreichend geschützt? 

Ganz grundsätzlich schützt die Wohnraumregelung den Mieter vor Benachteiligung im Mietverhältnis. Davon abweichende vertragliche Regelungen sind dementsprechend unwirksam. Hier ist vom Gesetzgeber Mieterschutz klar geregelt. 

In mancherlei Hinsicht sind Dinge aber auch zum Nachteil für Mietende geregelt. Hier könnte der Gesetzgeber ruhig auch noch mehr tun. Stichwort Barkaution: Hier gibt es oft die Aufrechnung von Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Mietkaution – etwa Malerkosten. Das ist ein langer Hebel, an dem der Vermieter sitzt, der das Problem immer auf den Mieter verlagert. Dieser muss versuchen, sein Geld zurückzubekommen. Hier wird die Aufrechnung vonseiten des Vermieters oft nicht hinterfragt. Sinnvoller wäre es hier, wenn sich die Einbehaltung der Kaution auf die Fälle beschränken würde, in denen ein Mahnbescheid oder Ähnliches bereits vorliegt. 

Gilt dies nur für die Barkaution?

Bei einem Kautionssparbuch oder einer Kautionsversicherung, anders als bei der Barkaution, handelt es sich nicht um eine gleiche Leistung. Diese dürfen dann nicht gegeneinander aufgerechnet werden und sind damit empfehlenswerter. Zwar versuchen es hier unwissende Vermieter auch, formal sind diese Forderungen aber nicht gegeneinander aufrechenbar.  

Welche Mythen gibt es im Mietrecht?

Viele Mieter denken, dass sie, wenn sie drei Nachmieter stellen, von der Kündigungsfrist befreit sind.  Dies ist jedoch kein genereller Anspruch, sondern eine sehr seltene Ausnahme. Es verwundert immer noch viele, dieses Wissen hält sich in der Bevölkerung stark. Der Vermieter ist bei der Wahl des Nachmieters frei. Und kann selbst einen zahlungsfähigen Nachmieter ablehnen.

Ein weiterer Irrglaube, der sich hält, ist die Idee, dass bei Eigentümerwechsel eine Sperrfrist besteht. Und nicht eine Eigenbedarfskündigung sofort erfolgen darf. Dem ist leider nicht so. Es gibt eine Sonderregelung, wenn ein Objekt in Eigentumswohnungen zerlegt wird. Dann gibt es solche Fristen. Doch, leider nicht für die Allgemeinheit. Wenn bei einem Ein- oder Mehrfamilienhaus der Besitzer wechselt und danach eine formal korrekte Eigenbedarfskündigung eingeht, ist hier keine Sperrfrist aktiv. 

Droht bei Eigentümerwechsel die Eigenbedarfskündigung?

Häufig ja. Und wenn sie richtig begründet ist, dann ist sie ja auch leider erst mal gültig. Es gibt den besonderen Personenkreis, der eigenbedarftswürdig ist. Hier kann auch der Eigentümer selbst entscheiden, wie viel Wohnraum beispielsweise angemessen ist. Wer also glaubt, das eigene Kind bräuchte in der Studentenwohnung 100 Quadratmeter, der darf auch das. 

Mit der aktuellen Energiekrise fürchten Mietende um hohe Nachzahlungen. Was empfehlen Sie hier?

Bei jeder Abrechnung, egal ob überraschend hoch oder nicht, lohnt es sich nach Fehlern zu suchen. Um Zeit zu gewinnen, kann man hier auch das Zurückbehaltungsrecht erklären und die Belegeinsicht fordern.  

Findet sich kein Fehler und man kann eine sehr hohe Zahlung auf einmal nicht leisten, so gilt es, mit dem Vermieter das offene Gespräch zu suchen. Hier sollte man eine Ratenzahlung vorschlagen. Wie genau die sich gestaltet, können Vermieter und Mieter im Rahmen der Vertragsfreiheit gemeinsam regeln. Es empfiehlt sich, das Ganze formlos mitzuteilen. Nachdem man mit dem Vermieter dies zuvor vereinbart hat natürlich, kann man beispielsweise eine Übersicht mit einer Ratentabelle senden. 

Was passiert, wenn man nicht zahlen kann. 

In jedem Fall sollte man reagieren, denn sonst ist man, wenn man eine Abrechnung einfach ignoriert, 30 Tagen nach Eingang bereits in Verzug. Grade bei unabhängigen, kleinen Vermietern passiert es dann schnell, dass man auch gleich eine Klage bekommt. Hier dann erst mal wieder rauszukommen ist schwieriger.  

Eine fristlose Kündigung kann geheilt werden. Entweder indem man die Schulden vollständig begleicht oder aber wenn sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung der Rückstände verpflichtet. Wenn man nicht zahlen kann, sollte man also alle Hilfen auch von insbesondere der Arbeitsagentur in Anspruch nehmen.  

Wenn nicht nachgezahlt wird, so müssen Mietende als nächsten Schritt die Räumungsklage befürchten. Doch damit ist noch nicht alles verloren. Man hat noch 2 Monate nach der Rechtshängigkeit, um diese Kündigung zu heilen. Allerdings kommen dann natürlich die Kosten der Räumungsklage auch noch auf den Mieter zu. Es gibt aber durchaus Mietverhältnisse, die danach weiterbestehen.

Viele möchten eine Schockabrechnung im nächsten Jahr vermeiden. Gibt es Möglichkeiten in der jetzigen Situation, die Vorauszahlungen zu erhöhen?

Hier kann man natürlich eine Vereinbarung treffen. Was ich in diesem Zusammenhang nun auch oft gefragt werde, ist: Kann ich nun einen Vergleich erzielen, wenn meine Heizkosten ja so hoch sind, weil meine Wohnung schlecht gedämmt ist. Da aber eine Wohnung, nur weil sie nicht top saniert ist, zunächst mal keinen Mangel an sich darstellt, wird dies schwierig. Nach der gegenwärtigen Rechtslage hat der Mieter wenig Handhabe. 

Worauf sollten Mietende während der Inflation achten?

Indexmieten waren lange Zeit eher verstaubt und haben nun ein neues Aufleben. Wobei man bei sehr alten Mietverträgen mit Indexmiete keine Sorge haben muss, die sind oft verwirkt. Wenn ein Vermieter im Rahmen der Energiekrise sich plötzlich aufgrund der gestiegenen Preise auf die Inflation und die festgeschriebene Indexmiete berufen will, so kann er dies nicht gelten machen, wenn er bereits in den vorangegangenen Jahren die Indexmietanpassung ignoriert hat. Auf diese Klausel kann er sich nach so langer Zeit nicht berufen. Leider gelten Sprünge bei jüngere Mietverträge mit Indexmiete durchaus. Hier kann der Vermieter, wenn er es formal richtig macht, deutlich erhöhen. Der kleine Wermutstropfen hier ist, dass die Miete aber auch wieder nach unten gehen kann. Anders als der Vergleichsmiete ist sie nicht konstant hoch. 

Was überzeugt Sie am Konzept MieterEngel?

Ich halte das Konzept für sehr gut. Das flexible Arbeiten führt auch dazu, dass man die Dinge einfach schneller abarbeiten kann. So kann ich nebenher, während meine 8-monatigen Tochter schläft, schnell einfach online noch Fragen beantworten. 

Für Mitglieder ist das Portal ebenfalls unschlagbar praktisch. Sie können mich hier Tag und Nacht anschreiben. Und ich antwortet dort viel schneller, als im normalen Alltag, wenn Anfragen über die Kanzlei laufen. Wenn ich selbst ein Mietproblem hätte, würde ich mich auch an MieterEngel wenden. 

Was motiviert Sie besonders in Ihrem Job?

Natürlich motiviert es mich besonders, für den Mandanten oder die Mandantin einen Fall auch zu gewinnen. Aber auch außergerichtlich freut es mich immer sehr, wenn ich Mitgliedern weiterhelfen konnte.

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Welchen Schutz erhalten Mitglieder bei MieterEngel?

Von Abmahnung bis Zwangsversteigerung – MieterEngel hilft bei allen
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klärt Sie über Ihre Rechte auf und gibt Ihnen eine klare Handlungsempfehlung
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Smartphone. Rückfragen und Beratungen zu weiteren Mietproblemen sind ebenfalls
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