Achtung: Hier darf der Vermieter fristlos kündigen

Das Gesetz verleiht sowohl Mietern als auch Vermietern im Einzelfall das Recht, den Mietvertrag außerordentlich, d.h. ohne Einhaltung einer Frist, zu kündigen. Vor allem für den Mieter bringt eine fristlose Kündigung erhebliche Schwierigkeiten mit sich, da er gezwungen wird, sich umgehend eine neue Wohnung zu suchen. In Großstädten ist dies oft eine Unmöglichkeit. Hier ein paar Beispiele zu Fällen, in denen der Vermieter berechtigt ist, die fristlose Kündigung auszusprechen:


1. Wenn der Mieter nicht zahlen kann…

Kann der Mieter 2 Monate hintereinander die gesamte Miete oder einen erheblichen Teil der Miete nicht bezahlen, darf der Vermieter fristlos kündigen. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter über mehr als zwei Monate die Miete nur teilweise bezahlen kann und dem Vermieter einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten schuldet.

Daher gilt: Sollte es sich im Vorhinein abzeichnen, dass Sie die Miete nicht rechtzeitig zahlen können, lohnt sich ein offenes Gespräch mit dem Vermieter. Manchmal lassen diese sich auf eine Ratenvereinbarung oder eine Nachzahlung ein.


2. Wenn der Mieter den Vermieter beleidigt…

Wird der Mieter gegenüber Vermieter, dessen Angestellten oder der Hausverwaltung beleidigend, kann dies das Verhältnis der Mietparteien so sehr beeinträchtigen, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Ein Vermieter, der durch seine Mieter als „Arschloch“, „Penner“ oder „Sau“ beschimpft wird, muss das Mietverhältnis nicht aufrechterhalten und darf fristlos kündigen.

Daher gilt: So sehr Sie das Verhalten Ihres Vermieters auch ärgert – mit Beleidigungen kommen Sie nicht ans Ziel! Lassen Sie sich lieber durch unsere Partneranwälte beraten und unterstützen!


3. Wenn der Mieter die Hausordnung nicht akzeptieren will...

Wird durch den Mieter wissentlich mehrfach gegen die Hausordnung verstoßen, kann dies ebenfalls eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Mieter muss allerdings auf seinen Verstoß hingewiesen und in der Regel abgemahnt werden. Verstößt er dann weiterhin gegen die Regelungen, muss er die fristlose Kündigung in Kauf nehmen.

Unser Tipp: Auch die Hausordnung gehört nun mal zum Mietvertrag und muss beachtet werden – auch wenn einem die ein oder andere Regelung gegen den Strich geht. Es kann natürlich sein, dass eine Regelung der Hausordnung unwirksam ist. Hier lohnt sich die Prüfung durch einen Rechtsanwalt.


4. Wenn der Mieter die Mietwohnung in Gefahr bringt...

Wenn der Vermieter zu Recht das Gefühl bekommt, dass seine Mietwohnung durch den Mieter in ständiger Gefahr ist, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter während der letzten Jahre insgesamt 16 Wasserschäden in den darunterliegenden Wohnungen verursachte (AG Görlitz WuM 1994,668) oder wenn er wiederholt nachts Essen anbrennen lässt, sodass mit einem Brand zu rechnen ist.

Unser Tipp: Natürlich kann jedem so etwas mal passieren! Um im Ernstfall abgesichert zu sein, raten wir zu einer guten Haftpflichtversicherung.


5. Wenn der Mieter ohne Genehmigung baut…

Verändert der Mieter ohne die Genehmigung des Vermieters die Wohnung durch bauliche Maßnahmen, kann das eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Bei kleinen Veränderungen, gilt dies natürlich nicht. Aufgrund der schweren Folgen einer fristlosen Kündigung, ist diese nur dann gerechtfertigt, wenn dadurch die Interessen des Vermieters erheblich verletzt werden, zum Beispiel wenn er eigenmächtig einen Dachboden in seiner Wohnung einbaut (LG Hamburg WuM 1992, 190).

Daher gilt: Bei baulichen Veränderungen der Mietwohnung immer erst den Vermieter fragen! Auch für den späteren Auszug und den Rückbau ist eine vorherige Absprache dringend anzuraten!


Info: Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Fragen Sie jetzt unsere Partneranwälte um Rat.

  • Häufige Fragen:
Muss der Vermieter vor der Kündigung abmahnen?
Grundsätzlich muss vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung erfolgen, sodass der Mieter sein Verhalten überdenken und eine Kündigung vermeiden kann. In Ausnahmefällen ist eine fristlose Kündigung jedoch auch ohne Abmahnung wirksam. Dann muss es sich jedoch um grobe Pflichtverletzungen seitens des Mieters handeln oder er muss unmissverständlich zum Ausdruck gebracht haben, dass er trotz Abmahnung sein Verhalten nicht ändern werde.
Muss die Abmahnung schriftlich erfolgen?
Die Abmahnung ist grundsätzlich nicht an die Schriftform gebunden. Der Vermieter kann also auch mündlich abmahnen. Aus der Abmahnung muss sich jedoch explizit ergeben, um welches Verhalten des Mieters es geht und wie er die Störung beseitigen kann. Sollte die Wirksamkeit der Kündigung im Nachhinein in Frage stehen, wird es der Vermieter oftmals schwer haben, den Zugang der mündlichen Abmahnung beim Mieter zu beweisen.
Was kann ich tun, wenn ich eine fristlose Kündigung erhalte?
Zunächst können Sie natürlich das offene Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen. Sollte dies jedoch nicht möglich sein, empfehlen wir, so schnell wie möglich die Kündigung durch einen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Um eine Räumungsklage durch den Vermieter zu vermeiden, sollten Sie hier keine Zeit verlieren und so viel wie möglich mit Ihrem Vermieter kommunizieren. Der Rechtsanwalt wird Sie dann bezüglich Ihrer Kündigung beraten und auf Wunsch ein Schreiben an Ihren Vermieter aufsetzen.

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